금리가 어지러울 정도로 오르고 있다.
벌써 은행의 기준금리는 4.7%(2022.09.01 기준)이며, 실제 은행에서 고객에게 판매하고 있는 고정금리는 5% 중반을 기록하고 있고 변동금리는 4% 중반을 기록하고 있다.
모기지 가능 금액 산정은 어떻게 할까! 은행별 부채비율 가이드라인에 근거하여 산정이 된다. 여기서 부채비율이란 GDS(Gross Debt Service)와 TDS(Total Debt Service)를 말하며 통상 GDS 39%, TDS 44% 이내에서 모기지 가능 금액이 결정된다.
부채비율은 주택 유지비(모기지 원금+이자+재산세+난방비)를 Family income으로 나눈 비율을 말하는데 여기서 모기지 원금과 이자를 계산할 때는 실제 은행에서 받은 금리가 아니라 스트레스 테스트 금리(Bank of Canada Benchmark Rate)를 적용하여 산정한다.
스트레스 테스트 금리(Bank of Canada Benchmark Rate)(2022.09.01 기준 5.25%)란 주택 구매자가 향후 이자율이 오를 경우 원리금 상환 능력이 있는지를 판단하기 위해 실제 은행에서 받은 금리보다 더 높은 금리를 적용하여 감당할 수 있는지를 판단하는 금리를 말한다. 즉, 이 금리가 계속 오를 경우에는 동일한 소득일 경우 모기지 가능 금액은 줄어들게 되며, 금리가 내릴 경우에는 모기지 가능 금액은 증가하게 된다.
금리 인상은 이자 부담의 증가도 있지만 모기지 가능 금액에 영향을 주게 된다. 우선 5%대의 고정금리를 선택할 경우 2%를 더한 스트레스 테스트 금리 7%의 원금과 이자를 감당할 수 있는 범위내에서 모기지 금액이 결정되기에 원하는 금액과 차이가 나게 된다.
그러나 변동금리를 선택할 경우에는 실제 은행에서 승인받은 이자율에 2%를 더한 금리와 5.25% 중 큰 금리가 스트레스 테스트 금리가 되기에 현재까지는 고정금리를 선택했을 때보다도 모기지 가능 금액은 더 많이 나오게 된다.
그럼 금리 선택은 어떻게 해야 하나?
금리인상 시기에 금리 선택은 어떻게 해야 할까요? 이는 개인별로 다르긴 하겠지만 현 시점에서는 고정금리 보다 변동금리를 선택하는 고객분들이 많다.
첫 번째 이유는, 원하는 모기지 금액을 얻을 수 있어야 하기 때문이다. 고정의 경우 7%대의 스트레스 테스트 금리를 적용할 경우 모기지 가능 금액이 변동금리에 비해 훨씬 낮게 산정되기 때문이다.
두 번째 이유는, 일단 현재 기준으로 변동금리가 고정보다 낮기에 매월 내야 하는 월 페이먼트 금액이 고정보다 부담이 덜하다. 대부분의 은행은 금리가 오르더라도 한번 확정된 월 페이먼트 금액의 변화는 없다. 5년간의 정확한 금리 추이 예상은 어렵겠지만 금리 인상에 따른 경기침체, 경기둔화 가능성으로 금리가 내려갈 가능성도 있다.
결론
모기지 가능 금액은 소득의 4.5배 정도 된다고 알고 있다. 그러나 소득의 증가보다 가파른 이자율 상승에 따른 모기지 가능 금액은 상당히 많이 줄었다. 분양받아 놓은 콘도 모기지 준비를 위해 과거에 상담한 기억은 지우시고 좀 더 좋은 조건으로 소득 대비 원하는 모기지를 받을 수 있도록 개인 소득관리 등 미리 대비가 필요하고 볼 수 있다.
나를 위한 착한금융 모기지 에이전트 최수태 (taesu114@gmail.com / 647-963-3271)
