9월 2일부터 3년 동안 시행 예정인 첫 주택 구매자 인센티브 프로그램(FTHBI)의 첫 적용 사례가 있어 공유하고자 합니다. 맞벌이를 하는 부부가 토론토에 50만 불 정도의 콘도를 급하게 구매하고자 리얼터와 함께 맘에 드는 콘도에 오퍼를 넣은 후 첫 집 구매 인센티브와 함께 모기지 진행을 해달라는 요청이 있었습니다.
검토 결과 조건들이 전부 충족하였으나 클로징 날짜가 11월 1일 이후여야 하는 조건 때문에 구매를 포기하고 11월 1일 클로징이 가능한 다른 콘도를 구매하여 5% 인센티브와 함께 최종 모기지 승인을 받았습니다.
그럼 기존 주택을 구매하여 최대 5%의 인센티브를 받은 사례 분석을 해 보도록 하겠습니다. 5%의 다운페이 자금으로 492,000 불에 콘도를 구매하여 5%의 정부 인센티브를 받는 사례입니다.
첫 주택 구매자 인센티브를 받기 위한 조건에 해당하는지 실제 인컴을 사용하여 살펴보고자 합니다.
- 부부 인컴 12만 불 미만이어야 한다 : 다행히 부부 인컴이 $117,000이었습니다.
- 모기지 금액과 정부 지원금을 합하여 연간소득의 4배 또는 48만 불을 초과할 수 없다.
– 모기지 금액($442,800) + 정부지원금($24,600) = $467,400으로 48만 불 초과하지 않음
– 연간소득 4배($468,000)를 초과하지 않음
결과적으로 부모로부터 지원받은 5%의 다운페이 자금($24,600)만으로 49만 불의 콘도를 구매하는데 High ratio mortgage인 경우 내야 하는 3.1%의 보험료까지 포함하여 456,000 불(LTV 92.7%)까지 최저의 금리로 모기지 승인을 받아 11월 1일 클로징을 앞두고 있습니다. 이 제도가 위 사례의 고객을 위해 만들었다 할 정도로 완벽하게 조건에 맞는 사례였습니다.
그럼 정부에서 지원받은 인센티브에 대해 좀 더 구체적으로 알아보겠습니다.
첫째, 이 프로그램의 모기지 상환 기간은 최대 25년입니다.
둘째, 인센티브 금액 상환은 매도금액(fair market value)의 5%를 상환해야 합니다.
예를 들어, 위 고객의 경우 구매가격 $492,000에 대한 5%인 24,600 불을 지원받았으나 5년 후 55만 불에 매도를 하였다면 매도가격의 5%인 27,500 불을 상환해야 한다. 그러나 40만 불에 매도를 하였다면 2만 불만 상환을 하면 된다. 그러나 고의로 상환금액을 낮추기 위해 매도금액을 낮추어 계약했다면 정부에서는 감정을 통하여 공정한 마켓 가격을 산정하여 상환금액을 결정하게 된다.
셋째, 상환은 일시 상환만 가능하며 부분 상환은 할 수 없다. 물론 지원받은 금액을 중도에 일시 상환할 때는 중도 상환 수수료는 없으며 언제든지 전액 상환이 가능합니다.
넷째, 인센티브는 과거 4년 동안 주택 소유 사실이 없으면 중복하여 혜택을 받을 수 있습니다.
다섯째, 인센티브를 받을 수 있는 물건의 소재지는 캐나다 전역에 해당합니다.
키치너 & 워터루 지역에서 소득이 있는 사회 초년생이 부모에게 5%의 GIFT 자금을 받아 50만 불 미만의 주택을 사야 하는 경우 정부 지원 인센티브 프로그램을 적극적으로 검토할 필요가 있습니다.
