필자는 캐나다에서 건축 디자인/법규/허가 등 20여년의 업무 경험을 바탕으로 지역 한인들께 건축에 관한 내용을 소개하여 캐나다 삶의 실제적인 도움이 되었으면 하는 마음으로 기회가 되는 대로 건축 관련한 정보를 나누고자 합니다.
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이곳 캐나다에서 살면서 주택을 소유한 사람이라면 많은 분이 공감하시겠지만 여기저기 손 볼 곳도 많고 생활의 편의를 위해 데크(Deck)나 쉐드(Shed)를 짓기도 하고, 또는 집의 매물 가치를 높이기 위해 지하실 마감, 주방 개조, 증축 등 여러 가지 공사를 하게 되는 경우가 있습니다.
이때 해당 공사에 있어서 건축허가가 필요한지, 그리고 허가를 위해 무엇을 준비해야 하는지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 필요한 허가 절차를 거치지 않고 공사를 진행하다가 혹은 완성 후라도 적발될 경우, 철거나 재시공, 벌금 등의 낭패를 보신 분들을 주위에서 접하기도 했습니다. 상업용 건물의 허가 내용은 다음에 다루기로 하고 이번에는 개인 주택 관련 허가내용 먼저 소개하도록 하겠습니다.
공사가 필요하다고 판단이 서면 보통 디자인, 예산, 소요 기간, 시공업자 등을 생각합니다. 하지만 여기에 건축 허가를 거쳐야 한다 든지 허가에 필요한 비용과 기간은 염두에 두지 않는 경우가 많습니다. 그 이유는 여러 가지 일 수 있겠지만 적발되지만 않으면 시간과 비용을 절감할 수 있다는 소망(?)을 갖는 허가에 대한 인식 부족이 많은 부분을 차지하는 것 같습니다.
경험 많은 업자에게 공사를 맡긴다거나 혹은 집주인이 Handy man 이어서 공사에 아무 문제 없을 텐데 번거롭게 허가를 받아야 하나 생각할 수 있고, 허가를 받으면 세금(Property Tax)이 올라갈 것이라는 막연한 우려로 인하여 허가를 기피하는 분들이 실제로 많은 것 같습니다.
이번에는 건축허가는 무엇이고 왜 허가가 필요한지, 그리고 허가가 필요 없는 공사는 어떤 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 건축허가는 무엇인가요?
건축허가는 공사를 할 때 건축법규에 맞추어 시공될 수 있도록 해당 관청에 신고하고 허가를 받아서 허가받은 대로 건물을 완성하는 과정을 말합니다.
건축법과 해당 시의 조례(By-Law)에 맞게 설계도면을 제출하여 통과되면 허가 조건과 도면에 맞게 공사를 하고 검사(Inspection)를 받아 최종 통과가 되면 전체 허가 과정을 마치게 됩니다.
캐나다는 연방 건축법(National Building Code)이 있고 각 주(Province)에서 연방법을 토대로 지역의 상황에 맞는 주 건축법규를 만들어 적용하고 있으며 우리가 거주하는 온타리오주에서도 자체 건축법규(Ontario Building Code)가 있어서 다음과 같이 건축허가 관련 법조문이 명시되어 있습니다.
“No person shall construct or demolish a building or cause a building to be constructed or demolished unless a permit has been issued therefore by the chief building official.” – Ontario Building Code Act, 1992.
한마디로 누구도 해당 관청의 허가 없이 공사할 수 없다고 규정하고 있습니다. 건축법을 시행(Enforce)하는 곳은 주택이 위치한 해당 시(Municipality) 혹은 군(Township) 관할입니다.
2. 건축허가는 왜 필요한가요?
여러 가지 이유가 있겠지만 건축허가는 무엇보다 사용자의 안전을 위한 절차입니다. 구조물의 부실, 화재위험, 전기누전 위험요소 등을 방지하여 안전하게 건축물을 사용할 수 있도록 하고자 함입니다. 허가는 선택사항이 아닌 의무사항(Law)으로 무허가 공사는 법정 소송까지 진행될 수 있습니다.
건축법규는 사용자의 안전 그리고 건축물의 설치와 사용에 있어서 최소한의 가이드라인을 제시한다고 생각하시면 되겠고 건축허가는 이러한 법규를 바탕으로 부실 공사를 방지하고 사용자를 위한 최소한의 안전장치(Safety Guard)를 제공한다고 생각하시면 되겠습니다.
건축허가를 거치면 자료가 해당 시청에 영구적으로 남게 되어 건물의 상세 내용을 기록으로 알 수 있습니다. 또한 주택 매매 시 구매자의 허가 관련 확인 요구에 용이하게 대처할 수 있지만 그렇지 않을 경우 조건부 매매나 계약 지연 등의 불편함을 초래할 수 있습니다. 그리고 화재나 재해 등으로 건축물에 손실이 발생할 경우 건축허가 없는 구조물이나 주택 시설이 확인되면 보험 적용에 있어서 불이익을 받을 수도 있습니다.
3. 건축 허가가 필요 없는 공사는 어떤 것이 있나요?
일반적으로 대부분의 공사는 건축허가가 필요하지만, 일부 공사는 허가 없이도 할 수 있는 경우를 시마다 명시하고 있음으로 공사 전에 해당 시청의 건축부서 내용을 참조하시면 도움이 됩니다. (참조: https://bit.ly/2GcpSnV)
시마다 다를 수 있지만, 일반적으로 허가가 필요 없는 공사는 지상에서 높이가 60cm (2ft) 이하인 Deck, 건축면적(Building Area)이 10m² (108ft²) 이하인 Shed, 페인트 작업, 지붕 마감재 교체, 창문 교체, Fence 공사 등이 있습니다. 참고로 높이 60cm 기준과 면적 10m² 기준은 건축법에 나와 있는 구조물의 난간(Guard)이 필요한 높이와 건물의 정의(Definition)에서 유래된 수치입니다.
다음 호에서는 건축허가 신청에 무엇이 필요한지 그리고 허가 과정은 어떻게 진행되는지 알아보도록 하겠습니다.
이대원님
Certified Building Code Official, City of Guelph
Registered Building Inspector, Ministry of Municipal Affairs and Housing
Certified Home Inspector, Dwell Home Inspection
