요즘 모기지 심사의 어려움을 실감하게 된다.
스트레스 테스트로 인하여 소득 대비 모기지 가능 금액이 현저히 줄어 든 것은 물론이고 소득심사 및 다운페이 자금에 대한 심사 또한 과거 보다 훨씬 까다로워 졌다.
은행은 대출을 심사함에 있어 연체하지 않고 정해진 기일에 원금과 이자를 꼬박 꼬박 잘 상환 할 수 있는 사람에게 돈을 빌려주려 할 것이다. 이러한 사람은 신용리포트 상의 신용점수가 양호해야 함은 가장 기본이며 또한 꾸준한 소득이 있어야 하고 마지막으로 담보여력이 어느 정도가 되는지가 될 것이다.
위 세가지 요건이 충족되면 모기지를 받는데 큰 문제는 없지만 가장 중요한 다른 한가지가 있다면 다운페이 자금(구매금액에서 모기지 금액을 제외한 자금)이 실제 본인 자금임을 증명해야 하는 절차가 남았다.
집값의 80%까지 모기지를 받는다면 20%의 다운페이 자금과 클로징 비용이 있어야 하는데 다운페이 자금이 실제 본인 자금임을 입증해야 하는 것이다. 대부분의 한국 분들은 모기지를 받을 때 다운페이 자금의 원천을 검증하는 절차의 필요성에 대한 이해가 부족하고 그 자금을 증빙함에 있어 다양한 서류 제출에 대한 상당한 불만을 가지게 된다.
북미는 부정한 돈이 들어와 깨끗한 자금으로 세탁이 되어 테러자금에 활용되는 부분이 있는지 철저한 검증이 의무화 되어 있다. 그래서 집을 사기 위한 다운페이 자금은 클로징 직전 최소한 1개월 전에 캐나다 계좌에 입금이 되어야 하며, 한국의 계좌에 입금된 기간까지 포함하여 최소 3개월은 본인 계좌에 입금 되어 있음을 3개월 Bank statement를 제출하여 검증을 받아야 한다.
집 안 금고에 현금으로 보유하고 있는 상당한 자금을 은행 계좌에 입금할 경우에도 그 자금의 원천을 소명해야 하며, 부모가 아닌 다른 제 3자에게 GIFT로 받은 자금 또한 인정 받을 수 없다. 부모에게 상속 받은 자금을 해외 송금으로 받을 경우 역시 까다로운 심사를 거쳐야 인정을 받을 수 있는 경우가 대부분이다.
또한 주식, 뮤추얼펀드, TFSA(Tax Free Saving Account)는 다운페이 자금으로 인정 받을 수 있지만 생명보험, RESP(교육적금)는 인정받을 수 없다.
그럼 위와 같이 검증을 받은 다운페이 자금을 얼마정도 준비 해야 되는지 그 기준에 대해 간단하게 언급하고자 한다. 모기지를 받고자 하는 사람의 신분, 소득액 및 주택 매매가격에 따라 다운페이 자금은 달라지게 된다. 예를 들자면, 신규이민자의 경우에는 최소 35%의 다운페이 자금을 준비해야 하고 소득이 충분할 경우 50만불 미만의 주택을 구매할 경우에는 최소 5%만 다운페이 하고도 모기지가 가능하다.
어려워진 모기지 심사에 있어 안전한 주택 구입을 위해서는 다운페이 자금은 최소한 캐나다 계좌에 입금을 한 후 주택 구입 검토가 필요하다. 물론 모기지 승인 여부를 알 수 없어 먼저 해외 송금을 할 수가 없다면 한국 계좌에 3개월 이전 부터 본인명의 계좌에 입금을 해 두는 것이 무엇보다 중요하다.
본인 생각에 본인 자금이 확실하다 스스로 판단하여 해외 송금한도등의 이유로 부모님 또는 친인척 계좌에 이체를 반복 한 상태라면 모기지 승인을 받는데 있어 어려움이 있을 수 있으니 주의가 필요하다.
특히, 다운페이 자금이 한국의 주택을 매도하여 마련을 해야 되는 경우에 주택 쇼핑을 먼저 하다 보면 주택구매 욕구로 인하여 매매계약을 체결하는 경우가 있는데 한국의 아파트 매도가 안되어 마음고생 하는 사례도 있으니 상당히 주의가 필요하다.
