플립핑(Flipping)은 집을 투자목적으로 사 단기간에 좋은 가격으로 팔아 시세차익을 남기는 것을 말한다. 플립핑은 일반적으로 수익률이 높기는 하지만 처음 시도할 때는 작은 물건으로 경험을 쌓아보고 그 이후 규모를 키워나가는 방법이 좋을 것입니다. 플립핑 투자의 성공은 한마디로 F4에 달려있습니다.
첫째, Find입니다. 플립핑의 가장 큰 미션은 싸게 사서 비싸게 파는 것이기에 첫 단추를 잘 못 끼우면 그 이후 절차는 실패할 확률이 크게 될 것입니다. 좋은 물건을 싸게 사는 게 쉽지는 않지만 여기저기서 정보를 수집하고 발품을 팔고 무엇보다 이 분야에 경험이 많은 능력 있는 에이전트의 도움을 받는 것이 필요합니다.
둘째, Fund입니다. 투자는 기본적으로 내 돈이 아닌 남의 돈으로 레버리지를 극대화하는 것이 수익률에 영향을 미치게 됩니다. 좋은 물건을 싸게 사기 위한 가장 중요한 부분은 자금 조달을 미리 해놓고 마음껏 집 쇼핑을 하는 것입니다. 자금 조달의 방법은 전액 자기 자금, 공동투자, 금융권 및 프라이빗 모기지 활용, 그리고 법인명의 구매 후 비즈니스론을 통한 자금 조달 방법이 있을 것입니다. 그러나, 단기간 이익 실현을 위한 플립핑 목적의 자금 조달은 은행권에서는 펀딩이 어렵기에 대부분 프라이빗(연이율 10% 이하의 착한 금리)을 통하여 신속하게 자금 조달을 한 후 집수리 및 신속한 매도 절차를 진행하여 보유 비용을 절감하는 것이 중요하다고 볼 수 있습니다.
셋째, Fix입니다. 좋은 가격에 집 구매를 하였다면 집수리를 시작해야 합니다. 이때 집수리 비용이 과다할 경우 플립핑 본연의 목적을 이룰 수가 없을 것입니다. 그렇다고 날림 공사를 하여 눈가림 공사를 했을 경우 바이어는 그 집에 대한 매매 이력 확인이 가능하기에 플립핑 물건임을 알게 되고 그렇다면 집수리도 대충 했을 거라는 합리적인 의심을 하게 될 것입니다. 공사업자에게 전부 맡기는 것보다는 자재선정 및 준비과정 등 어느 정도는 직접 관여하여 정직한 집수리를 하되 비용을 절감할 방법을 찾아야 합니다. 물론 집 구매 시 집수리 업자와 함께 방문하여 대략적인 견적을 받아 보시는 게 중요할 거 같습니다.
넷째, Flip입니다. 마지막으로 좋은 가격에 되파는 것입니다. 이 단계는 이미 집 구매 시점부터 얼마에 구매하여 집수리 비용으로 얼마를 사용하고 최종 얼마에 팔아야 한다는 목표가격이 정해져 있었기에 구매단계에서부터 철저한 손익분석이 필요하다고 볼 수 있겠습니다.
플립핑 투자사례입니다.
두 명이 4만 불씩 공동 투자하여 플립핑 하기에 좋은 지역에 2개월 정도 집수리 후 6개월 뒤 $260K에 매매할 계획으로 $165K에 타운하우스를 구매하였고 프라이빗을 활용하여 구매가격의 85%까지 자금 조달을 하였습니다. 구매 시 클로징 비용으로 $35,000이 소요되었고 6개월 보유 비용으로 $17,000 정도가 소요될 것입니다.
이 경우 순수익은 5만 불 정도가 실현되어 수익률은 63.2%가 실현되는 것을 확인할 수 있을 것입니다. 그러나 전액 자기 자금으로 투자를 진행할 경우 수익률은 26.9%에 그치게 됩니다. 플립핑의 성공 키워드는 F4 모든 단계가 중요하기에 단계별 전문가를 통해 수시로 점검을 하면서 실행에 옮겨 보신다면 좋은 결과가 있을 것으로 생각됩니다.
안녕하세요. 본 지면을 통해 여러분과 만나게 되어 정말 반갑습니다. 고객의 성공을 돕는 착한 금융이라는 저의 비즈니스 아이덴티티로 다양한 레버리지 사례를 활용하여 자산증식을 하는 사례들을 공유하고자 합니다. 많은 관심 바랍니다. 감사합니다.