주택을 구매하기 위해서는 100% 본인 자금이 아니라면 모기지를 받아 주택마련을 해야 한다. 그러나 모기지를 받는 데 있어 담보 가치만 심사하여 대출해주면 얼마나 좋겠는가! 담보가치 외에 소득에 따른 상환능력을 심사하고 다운페이 자금의 출처 등을 까다롭게 심사를 하여 진행을 하기에 모기지 전문가에게 문의하여 충분한 사전 준비 기간을 가져야 한다.
사전 준비는 언제부터
주택을 구매할 준비가 완벽하게 되어 있지 않더라도 사전승인을 받아 두면 은행은 최대 120일까지 유효하기에 승인을 받기 위한 준비서류들을 문의하시어 최대한 빨리 준비를 해야 한다.
본인의 크레딧 점수는 미리 확인이 필요하다.
사전 체크 없이 주택 구매 시점에 급하게 모기지를 진행하다 보면 마지막 시점에 크레딧 점수가 문제가 되어 원하는 은행에서 모기지를 받지 못하는 사례가 종종 있다. 예를 들자면, NON-CREDIT 상태, 수년 전 소액의 신용카드 연체, Legal Name과 영어 이름이 혼재되어 크레딧 히스토리가 축적되지 않아 점수가 없는 경우, 크레딧 거래 건수가 부족하여 낮은 점수 상태로 있는 경우 등 다양한 사례가 많음으로 사전 점검을 반드시 해야 한다.
다운페이 자금은 가급적 한 개의 특정 계좌로 모아 3개월 동안 유지한다.
소득심사 못지않게 까다로운 다운페이 자금에 대한 관리가 필요하다. 해외에 자금이 있다면 환율 등을 고려하여 미리 해외송금을 해 두어야 하고 여러 계좌에 분산된 자금은 한 개의 계좌로 미리 모아 두어야 서류 준비를 하는데 간편하다고 볼 수 있다.
모기지를 받기 전까지는 퇴사 또는 파트타임으로 전환하거나 비즈니스 매도 및 폐업을 하지 않는다.
은행이 모기지를 주는 데 있어 가장 중요한 부분은 상환 능력을 심사하는 것이다. 풀타임으로 근무하다 모기지를 받는 시점에 파트타임으로 전환하는 사례가 종종 있는데 절대 주의해야 한다. 또한 한국에서 유학을 오기 전 부부가 모두 회사 퇴사를 한 다음 온 가족이 유학을 오는 경우가 있는데 이 또한 소득이 중단되기에 모기지를 받을 수 없게 된다. 자영업자의 경우 비즈니스 매도 또는 폐업을 하게 되면 소득 단절로 모기지를 받을 수 없게 된다.
본인의 부채관리가 필요하다.
임대 목적으로 구매한 콘도가 클로징이 다가 오는데 비싼 자동차 한 대를 구매하여 부채를 늘려 놓은 사례, 신용카드 과다 사용으로 한도 초과하여 연체 발생으로 갑자기 신용점수가 하락한 사례 등 예상치 않은 부채 금액의 변화로 좋은 모기지를 받지 못하는 사례들이 있으니 주의가 필요하다.
모기지에 필요한 기본 서류들을 미리 준비한다.
직업에 따른 소득 관련 서류, 보유한 주택의 PROPERTY TAX BILL, 은행에 예치된 현금 자산 증명, 특히, 분양받은 콘도의 경우 분양계약서, 디파짓 후 빌더 측으로부터 받은 EVIDENCE OF COMPLIANCE 등의 기본 서류들은 미리 챙겨 두실 필요가 있다.
