모기지 가능 금액 결정을 할 때 모든 은행은 부채비율 계산을 하여 은행별 가이드라인 안의 범위에서 모기지 가능 금액을 결정하고 금리도 결정하게 된다.
부채비율 계산 공식
GDS(Gross Debt Service) = (원금(P) + 이자(I) + 재산세(T) + 난방비(H)) / Income
TDS(Total Debt Service) = (PITH + Other Debt) / Income
은행별 가이드라인이 조금씩 다르기는 하지만 위의 계산 공식에 의해 계산한 결과 GDS/TDS 비율은 보통은 39%/44% 이내여야 하며, 어떤 은행은 45%/50%까지 모기지가 가능하도록 설계가 되어 있다.
부채비율을 내리기 위해서는 인컴의 증가가 있어야 하나 현실적으로 당장 인컴의 증가는 어렵다고 봐야 한다. 인컴을 증가시킬 수 있는 방법이 있다면 소득이 있는 가족이나 지인과 공동명의로 구매하는 방법 외에는 없어 보인다.
다만 비용 부분은 항목에 따라 줄일 방법이 있다.
기존 주택 모기지 월 페이먼트를 조정한다.
상환 기간을 30년으로 늘려 월 페이먼트 금액을 낮춘다.
코비드 직전 금리 상승기에 연 3% 정도의 이자율로 모기지를 받았을 경우 리파이낸싱을 하여 금리를 낮추고 상환 기간을 30년으로 다시 셋업을 할 경우 월 페이먼트의 금액이 상당히 낮아질 수 있다. 그리고 평소에 모기지 원금 선납을 많이 하였다면 월 페이먼트 금액 인하 요청을 하여 부채비율을 양호하게 만들 수 있다.
자동차 할부금 잔액 완전 상환
자동차의 경우 통상 매월 400불 정도 페이를 하는 경우가 많은데 상환해야 할 잔액이 얼마 남지 않았을 경우 전액 상환을 하여 관련 증빙서류를 제출하면 된다.
최근 부채비율을 대폭 줄인 사례가 있는데 차량 2대를 보유하고 있는 고객이 한 대는 발란스 2만 불에 월 800불을 내고 있었고 다른 한 대는 도요타 리스 차량으로 발란스 1만 불에 월 888불을 내고 있었다. 도요타를 완전히 상환하여 매월 888불의 비용을 절감하게 되어 부채비율을 상당히 낮추었고 이에 따라 원하는 모기지 금액과 금리까지도 최고 좋은 이율을 받을 수 있었다.
만약, 발란스가 많이 남아 상환이 어려울 때는 자동차의 소유권을 자녀나 다른 가족에게 이전하여 부채를 줄 일 수도 있다.
신용카드 잔액을 상환한다.
사용 중인 신용카드의 잔액을 일시적으로 상환을 하면 된다. 그러나 어떤 은행의 경우 신용카드를 해지하여야 부채에서 차감해 주는 은행도 있다.
LOC(Line of Credit_마이너스 대출) 상환한다.
마이너스 대출 역시 발란스가 남아 있으면 발란스의 연 36%의 해당 금액을 부채로 산정을 하기에 부채비율에 상당한 영향을 미칠 수밖에 없는 항목이다.
그 밖에 해외소득으로 모기지를 받을 경우 해외 부채 역시 부채 비율에 영향을 미치는 요소이기에 신용카드나 마이너스 대출 같은 경우에는 일시적으로 상환을 하여 부채비율을 좀 더 양호하게 만들어 원하는 모기지 금액과 좋은 이자율을 받을 수 있도록 노력해야 한다.