자영업자의 유형은 크게 개인사업자 또는 법인 사업자로 구분 지어 볼 수 있다. 각각의 유형에 따라 은행별 소득 인정 방식은 여러 가지 방식이 있는데 가장 기본이 되는 조건은 사업을 시작한 지 얼마나 되었는지가 중요하며 지속적인 매출 및 신고소득의 안정성 여부가 중요하다고 볼 수 있다.
작년에는 매출액이 많았으나 올해에는 매출액이 급감했다던가 반대로 작년 대비 올해의 매출액이 많은 차이로 증가하여 신고소득이 작년 대비 상당한 차이로 증가했다 하더라도 은행은 보수적인 접근을 할 것이다.
자영업자가 모기지를 받는 데 있어서 소득을 인정받을 수 있는 방법은 최근 2년 NOA (Notice of Assessment) 상의 평균 신고소득이 기본이 되겠지만 대체로 신고 소득이 작기에 은행은 다양한 방법으로 실질 소득을 계산하여 소득을 인정해주고 있다.
그럼 자영업자의 소득인정 방법에 대해 알아보고 특히, 법인 사업자의 소득 인정 범위에 대해서 자세히 알아보고자 한다.
첫째, NOA (Notice of Assessment. 매년 초 소득신고를 할 경우 CRA에서 보내주는 인컴에 대한 환급 또는 납부할 금액이 명시되어 있는 문서) 상의 비즈니스 인컴에 대한 2년 치 평균 소득이다. 대부분의 은행은 이 방법으로 자영업자의 소득을 산정하지만 신고 소득이 작기에 모기지 가능 한도가 부족한 경우가 대부분이다.
둘째, NOA 상의 신고 소득을 기준으로 Gross up을 하여 소득을 높여 인정해주는 방식(Stated Income)이 있다. 업종별 마진율에 따라 Gross up을 해주는 비율은 다르겠지만 2년 평균 소득의 15%~20% 높여 인정해주는 은행 또는 평균 소득의 2배~3배 정도 인정을 해주는 은행도 있다.
위의 사례와 같이 동일한 소득이지만 은행별 모기지 가능 금액은 다른 결과가 나오는 것을 알 수 있다. 대부분의 자영업자는 실질 소득 대비 과도한 비용처리로 신고소득을 작게 하는 경향이 있어 이러한 방식으로 소득을 정상화해 모기지 가능 금액을 높이게 된다.
셋째, 매출액 대비 소득액을 산정하는 방식이다. 두 번째 방식으로도 원하는 모기지 금액을 받을 수 없을 때는 최근 6개월 정도의 매출액(비즈니스 계좌에 입금된 금액을 기준으로 한다)을 기초로 하여 약식 Financial Statement를 작성하여 더 많은 소득을 주장 할 수도 있다.
넷째, 개인 신고 소득과 법인 재무제표(Financial Statement)상의 Net Income을 합산하여 소득 산정을 할 수 있다. 이 경우 영업비용(Expenses)의 항목에서 감가상각 등의 항목이 있다면 전액 인컴으로 추가하여 소득을 증가시킬 수 있다.
실제 사례를 기초로 예를 들어 보고자 한다. 주택을 구매하고자 은행을 방문하여 상담했으나 모기지 가능 금액이 23만 불 정도밖에 되지 않는다고 하여 포기하고 있었으나 상담 결과 최대 70만 불까지 가능하다는 상담을 받고 최근 주택을 구매하여 클로징한 실제 사례이다.
부부가 레스토랑을 운영하는 자영업자인데 NOA 상의 개인 인컴(T4)이 2년 평균 51,000불이었고 재무제표를 분석해보니 NET INCOME이 매년 꾸준히 6~7만 불 정도가 되었다. 그런데 영업비용 항목을 분석할 결과 감가상각(이 비용은 실질 비용이라기보다는 부동산에 대해 매년 정액법에 따른 감가상각을 하여 건물의 자산가치를 감소시키는 회계 처리방식)을 하고 있어 이 비용은 소득으로 다시 바꿔 넣었더니 최종 124,000불의 소득이 되어 70만 불의 모기지를 받아 백만 불 주택을 성공적으로 구매한 사례이다.
이처럼 자영업자의 경우 다양한 소득인정 방법이 있어 급여 생활자보다 레버리지를 통한 자산증식을 할 수 있는 잠재력이 크다고 볼 수 있으니 전문가의 도움을 받아 현재 상황 및 향후 어떤 방식으로 소득을 개선해야 하는지 점검할 필요가 반드시 있다.