독자 여러분!
2019년 한 해 변함없는 성원과 사랑을 보내 주셔서 많은 성과가 있었습니다. 지면을 빌어 다시 한번 감사의 말씀을 드리며 새해 복 많이 받으시고 소망하는 모든 결실을 거두는 축복의 한 해가 되길 소망합니다.
작년 한 해 모기지 규제로 인해 모기지 상품의 폐지 및 축소가 지속하였고 심사과정의 까다로움 또한 더해져 많은 어려움이 있었습니다. 그러나 몇 차례의 금리 인상이 지속할 것으로 예상을 하여 5년 고정으로 금리를 선택하신 고객분들도 있었으나 예상과 다르게 오히려 금리는 내려가는 현상이 있었습니다.
올해는 한 두 차례 기준금리 인하 가능성 및 만족할 만한 수준은 아니겠지만 모기지 규제가 완화될 것으로 보이며, 또한 첫 주택 구매자들에 대한 추가 지원 등이 있을 것으로 예상이 됩니다.
새해 첫 칼럼은 가장 기본이라 볼 수 있는 주택 구매 시 최우선 절차라고 볼 수 있는 모기지 승인 절차에 대해서 알아보고자 합니다.
1. 예산 수립 _ 구매하고자 하는 집 가격 결정
어떤 분들은 아무런 사전정보 없이 모기지가 얼마 되는지를 문의하는 분이 있습니다. 그러나 대략 MLS(www.realtor.ca) 또는 리얼터의 도움을 받아 대략적인 시세를 파악하고 구매하고자 하는 가격대를 정한 다음 본인의 자금 규모, 모기지 필요금액 및 모기지 가능 금액은 어느 정도 되는지 등 예산 수립 과정이 필요하며 모기지 전문가의 도움을 받아야 한다.
2. 다운페이 자금 및 클로징 비용 준비
모기지 진행에 있어 가장 중요한 부분이라고 볼 수 있는 다운페이 자금은 북미지역의 경우 자금세탁 및 테러리스트 자금 ACT로 인해 본인 자금인지 여부에 대해 철저한 심사를 하는데 주로 다운페이 예치 계좌에 대한 3개월 거래명세를 통해 3천 불 이상 입금된 명세에 대한 출처를 밝혀야 한다.
그러기에 집을 사기 위해서는 미리 정기예금 등에 3개월 이상 예치를 해 두면 보다 안전하게 모기지를 받을 수가 있다. 만약 다운페이 자금이 한국에 있다면 최대한 빨리 송금을 하여 캐나다 계좌에 예치해 두어야 한다.
한국에 현금보유, 빌려준 돈 받을 예정 또는 아파트 매도 후 송금 예정에 있기에 클로징 전에만 송금받으면 된다고 생각한다면 모기지 승인을 장담할 수가 없으며 마지막 클로징 때까지 상당한 마음고생을 하게 되며 최소 모기지 진행 1개월 전에 송금을 마무리하여 보다 안전한 진행이 될 수 있도록 준비를 해야 한다.
3. 모기지 상담 및 서류 준비
구매할 집에 대한 가격과 예산 준비가 어느 정도 마무리되었다면 모기지 전문가를 찾아 상담을 해야 하며 본인의 신분(영주권자, 유학생, 워크퍼밋 등)과 직업 및 소득에 대한 정보를 공개한 후 대략적인 모기지 가능 금액과 여러 옵션에 대한 도움을 받고 필요한 서류를 준비해야 한다. 필요한 서류는 신분과 직업에 따라 다르지만 크게 직업 서류, 소득 서류 그리고 다운페이 자금 증빙 서류를 준비하면 된다.
4. 모기지 사전승인
준비된 서류를 제출하여 모기지 가능 금액을 파악 후 진행 가능 은행을 찾아 사전승인을 받게 된다. 사전승인은 모기지 가능 금액을 은행으로부터 확인을 받는 절차이기는 하지만 매매계약서 등이 제출되지 않은 상태에서 받은 승인이기에 최종 서류 접수 후 실제 내용과 상이 또는 집 감정 결과에 문제가 있으면 거절될 가능성도 있는 가승인 정도로 보면 된다.
5. 주택 매매계약 체결
이제 모기지 가능 금액에 대한 사전리뷰가 끝났기 때문에 리얼터의 도움을 받아 마음에 드는 집이 나올 때까지 쇼잉을 한 후 최종 매매계약을 하면 되는데 가급적 모기지 컨디션(모기지가 최종 거절이 될 경우 구매자가 계약을 파기 할 수 있는 권리) 조항을 포함하여 계약하면 보다 안전한 거래가 될 수 있다. 체결된 매매계약서와 계약금 영수증은 모기지를 진행하는 담당자에게 보내 주면 된다.
6. 모기지 최종승인 및 집 감정
매매계약서와 기타 서류를 근거로 사전승인을 받은 정보와 일치하는지 파악한 후 문제가 없다면 은행에 매매계약서를 보내어 최종 승인을 받은 후 주택에 대한 감정을 진행하게 된다.
7. 변호사 선임 및 클로징
모기지 승인이 마무리되었다면 변호사를 선임하고 변호사 정보를 은행이나 모기지 에이전트에게 알려주어야 한다. 캐나다는 집에 대한 타이틀에 문제가 있는지에 대한 검색, 소유권 이전 및 근저당 설정 등에 대한 모든 절차가 변호사를 통해서 이루어진다. 은행은 모든 절차를 마무리한 후 선임된 변호사에게 은행을 대신해 확인 또는 진행할 사항을 인스트럭션에 상세히 기재하여 발송하면 변호사는 고객에게 연락하여 미팅 약속을 잡고 남은 절차를 마무리하게 된다. 그 이후 클로징 날짜에 구매한 집에 대한 열쇠를 변호사로부터 수령하면 클로징(소유권 이전)이 마무리된다.
8. 기타
구매하시는 집의 Built Year가 오래되었을 경우 또는 집의 하자 여부에 대해 자세히 알고자 하는 경우에는 바이어의 비용으로 홈 인스펙터에게 인스펙션을 의뢰할 수가 있다. 그리고 화재보험에 가입해야 하는데 구매한 집은 본인의 집이기도 하지만 모기지를 받은 금액만큼은 은행의 담보물이므로 담보물의 안전을 위해 은행은 의무적으로 보험 가입을 요구하게 되며 좋은 조건의 보험사를 찾아 가입하면 된다.
