주택을 살 때 필요한 자금은 자기자본 즉, 다운페이먼트와 은행으로부터의 대출 즉, 모기지로 구성된다. 시간이 지나감에 따라 부동산 가격의 상승과 모기지 대출 상환으로 자기 자본이었던 다운페이먼트 비중은 높아진다.
이때의 자기자본을 Home Equity라 부르는데 예를 들어 매매 가격이 $1,000,000인 주택을 살 때 자기자본인 다운페이먼트를 35%인 $350,000을 하고 나머지 65%인 $650,000을 모기지 대출로 받았다가 몇 년이 지나서 주택 가격은 $1,200,000이 되고 모기지 대출 상환으로 남은 모기지가 $600,000이 되었다고 한다면, 자기자본이었던 다운페이먼트는 Home Equity라 불리며 $600,000이 되는 것이다.
이때 Equity 비율은 35%에서 50%로 증가하게 되는데 주택을 살 때의 자기자본을 다운페이먼트라고 하고 모기지를 재융자(Refinance)할 경우에는 Home Equity라고 한다.
이 중에서 주택을 살 때 필요한 다운페이먼트는 모기지 규제 강화로 인해 금융기관에서 좀 더 자세히 심사한다. 가장 큰 이유는 테러 자금의 유입 방지와 자금세탁의 빌미를 제공하지 않겠다는 것이다. 다운페이먼트는 자기자본이다. 원칙적으로 자기 자신의 돈이어야만 한다.
즉, 남이나 다른 금융기관으로부터 빌려온 자금은 다운페이먼트로 인정하지 않는다. 다만, 직계가족으로부터 순수하게 받은 자금은 Gift Money(증여)라고 해서 다운페이먼트로 인정한다. 또한 많은 경우 한국에 있는 부동산을 매각하거나 본인 소유 자산을 처분하여 이곳으로 보내 다운페이먼트로 쓰는 경우가 있는데 이때 한국에 있는 본인 명의의 부동산이나 통장에서 캐나다에 있는 본인 명의의 통장으로 자금이 오는 경우는 한국에서 영문 송금 증명서를 지참해야 한다.
한국에 있는 직계가족으로부터 자금(Gift Money)을 받을 경우에는 영문 송금 증명서는 물론 영문 가족관계 증명서까지도 요구하는 은행도 있다. 또 다른 케이스로 이곳에서 친구에게 빌린 돈을 받았거나 출처를 정확히 밝힐 수 없는 자금을 다운페이먼트로 사용할 때는 최소 3개월간 본인의 통장에 입금된 사실을 증명해야 한다. 즉, 최소 3개월간 본인 통장에 입금되어 있으면 금융기관에서는 자기자본으로 인정해 준다.
이외에 가장 문의가 많고 문제도 많은 질문은 보유하고 있는 현찰로 다운페이를 할 수 있느냐는 것이다. 결론은 “NO”이다. 금융기관에서 보기에는 출처가 불분명하기 때문이다. 최소 3개월간 본인의 통장에 입금이 되어 있어야만 한다. 이때 $10,000 이상의 자금이 한 번에 입금이 필요할 때는 적은 금액을 나누어서 입금하거나 부부 또는 자녀 명의의 통장으로 분산하여 입금해야 한다. 이 부분은 테러 자금 유입 방지와 자금 세탁의 우려로 은행에서 상당히 예민하게 반응하기 때문에 사전에 모기지 전문가의 조언을 구하는 것이 좋다.
은행 및 금융기관에서는 다운페이먼트를 담보의 일종으로 간주하기 때문에 다운페이먼트가 적으면 신청자에게 모기지 보험공사(CMHC)의 Mortgage Default Insurance를 의무적으로 가입하게 한다. 소득이 증명되는 신청자의 경우 다운페이먼트가 20% 미만일 때를 High Ratio Mortgage라 해서 모기지 보험을 들어야 하며, 자영업자의 경우에는 35% 미만일 때 가입을 유도한다.
하지만 이 가이드라인은 대출을 해주는 은행의 재량에 따라 차등 적용될 수 있다. 즉, 자영업자의 경우 35% 이상의 다운페이먼트를 하더라도 다른 조건이 가이드라인에 들어가지 못하면 모기지 보험을 들어야 한다고 할 수도 있다. 다른 관점에서 볼 때 소득이 충분히 증명되는 경우라면 5% 또는 10%의 다운페이먼트 만으로도 모기지 보험에 가입한다는 조건으로 나머지 모기지 금액을 대출받을 수 있다.
모기지 규제 강화로 자기자본에 대한 출처 및 증명이 더욱 까다로워진 것은 사실이다. 내 돈이 분명한데도 내 돈으로 인정받지 못하는 경우가 종종 있어 안타까움이 있지만, 출처를 명확히 하여 돈의 흐름을 투명하게 한다는 것이 최종적인 정부의 의지이기 때문에 좀 불편하고 번거롭더라도 정책에 따르는 것이 옳다.
주택 구매 시 좋은 조건으로 모기지를 받기 위해서는 방심은 절대 금물이다. 소득이 충분하더라도 다운페이먼트 자금에 대한 본인 자금(GIFT MONEY 포함) 가이드라인을 충족하지 못한다면 모기지는 불가하거나 좀 더 조건이 좋지 않은 은행으로 발길을 돌려야 하기에 모기지 전문가를 통한 조언이 필수이다.
