모기지 상품의 기본적인 개념들은 대부분 동일하지만 다양한 옵션들은 차이가 있기에 상당한 주의가 필요하다. 예를 들어, 과다한 중도상환 수수료 정책, 주택을 매도하기 전에는 중도상환 금지 조항 등의 독소조항이 있는지 정도는 알아봐야 한다. 물론 이러한 조항이 있더라도 각각의 조항에 대하여 은행과 협의 후 조정을 할 수는 없겠지만 향후 에이전트와 분쟁의 소지가 있을 수도 있으니 표준계약서의 중요 부분은 검토가 필요하다.
또한, 주택 구매 후 몇 년 내 이사계획 등이 있을 경우 등을 검토하여 페널티가 적은 옵션 선택 등 전반적인 검토가 필요하다. 그러나 시중은행(메이저 은행)에서 모기지(주택담보대출)를 받을 수 있다면 다양한 옵션들이 상식적인 수준에서 결정이 되어 있기에 크게 염려할 필요는 없겠다.
최근 불리한 옵션으로 인해 약간의 금전적인 손실을 볼 수밖에 없는 사례를 소개하고자 한다.
Early Payout Penalty
The Early Payout Penalty is equal to 3% of the outstanding principal balance of the loan.
통상적인 중도상환 수수료는 변동금리의 경우 연간 15% 중도상환 수수료 없이 상환할 수 있는 금액을 제외한 발란스 금액에 대해 3개월 치 이자를 지불하면 되고 고정금리의 경우 IRD(Interest Rate Differential) 계산법에 의해 변동금리보다 상당히 많은 수수료를 지불하게 된다. 그러나 위에 언급한 3%의 수수료는 변동금리 계약임에도 불구하고 과다한 수수료를 지불해야 한다.
표면적인 금리가 시중은행보다 조금 양호하여 생소한 은행에서 모기지를 받았지만 최근 3%나 되는 페널티를 지불하고 다른 은행으로 옮길 수밖에 없는 상황이 되었다. 집을 팔고 사는 데 있어 통상 동일한 은행에서 다시 모기지를 받을 경우에는 페널티 면제를 받을 수 있으나 위 은행의 경우 3개월 치 이자를 징구하는 불리한 옵션들이 숨어 있었다.
PRE-PAYMENT PRIVILEGE (중도상환 특혜)
대부분의 모기지 상품은 중도상환을 할 수 있는 권리가 있는데 통상 1년에 1회에 한하여 남은 발란스 또는 최초 받은 모기지 금액에 대하여 15%~20%까지 페널티 없이 상환을 할 수 있다. 1년에 1회가 아닌 여러 차례 누적 15%까지 상환을 할 수 있는지 아니면 1년 1회만 가능한지도 은행별로 상이하기에 확인할 필요가 있다.
중도상환 불가 조항
소득이 부족하여 어쩔 수 없이 2 금융에서 모기지를 받아야 하는 경우에는 특별히 옵션 조항에 대해 면밀한 검토가 필요하다. “중도상환 불가”라는 말도 안 될 거 같은 조항도 있기 때문이다. 주택을 매도할 때만 상환이 가능하며 이 또한 페널티를 지불하고 상환을 해야 한다.
모기지를 받아야 한다는 절박함 때문에 이러한 옵션들에 관해 설명을 했으나 세월이 지나면 잊어버린 후 브로커와 다툼이 일어나는 경우를 많이 봐왔다. 계약서를 전부 읽어 볼 수는 없겠지만 계약 내용 중 가장 크고 중요한 항목인 중도상환 페널티 및 연간 페널티 없이 상환할 수 있는 한도에 대한 조항은 면밀히 검토해야 한다.