모기지 대출을 신청할 때 상환 기간(Amortization)과 계약 기간(Term)의 구분을 어려워하는 사람들이 많은데 상환 기간은 말 그대로 대출금을 일정한 기간 나누어서 납부한다는 것이다.
즉, 30년 상환 기간이라고 하면 원금과 이자를 360개월로 분할하여 납부한다는 것이다. TERM은 금융기관과의 계약 기간을 말한다. 5년 TERM이라고 하면 금융기관과 계약한 이자율대로 5년 동안은 움직일 수 없다는 것이다.
만약 계약을 해지할 경우에는 중도상환 수수를 내야 한다.
기존 은행에서 현재 모기지 계약 기간이 만료되면 고객 입장에서는 몇 가지 옵션 중 선택을 해야 한다.
첫째는 남아 있는 원금(Principal Balance) 즉, 남은 모기지 금액을 전부 갚는 것이다.
둘째는 같은 은행을 통해서 남은 원금을 그대로 갱신(Renew)하는 것이다.
이 경우 갱신 시점에 따라 이자율은 낮아질 수도 있고 다소 높아질 수도 있다. 특별히 갱신 시점에서 신용점수가 크게 하락했거나 소득이 전무해진 경우를 제외하고는 갱신이 가능하다. 다만, 갱신할 때 이자율은 일반적으로 다소 높게 제공되기 때문에 전문가와 상의를 통해 이자율을 조절하는 것이 필요하다.
셋째는 현재 남은 원금보다 좀 더 많은 금액을 신청하는 것이다.
이를 재융자(Refinance)라고 하는데 필요한 자금을 중도 상환 페널티 없이 얻을 수 있다. 이 경우는 일반 모기지 신청과 마찬가지로 다시금 모기지 심사가 필요하다.
넷째는 현재 남은 원금을 그대로 다른 은행으로 이전(Transfer)하는 것이다. 이유는 다른 은행에서 좀 더 낮은 이자율과 조건을 제공하기 때문이다. 만기일에 맞춰 다른 은행으로 모기지를 이전하게 되면 중도상환 페널티도 없을 뿐 아니라, 때에 따라서 감정비와 변호사비용을 면제해 주기도 한다.
대부분의 금융기관이 Renewal Date 3개월 전에서 6개월 전에 Renewal Letter를 보내게 되며 새로운 Term에 대한 이자율을 제시하게 된다. 이때 현재 받는 이자율보다 갱신 시 제시된 이자율이 높을 경우 조기 갱신 서류에 사인을 성급하게 할 필요는 없다.
간혹 이자율이 더 올라갈 수 있으니 조기 갱신을 유도하는 은행들이 있으나 더 높은 금리를 몇 개월 먼저 적용받을 필요는 없을 거 같다. 갱신(Renewal) 시점에 모기지 쇼핑을 충분히 하여 더 좋은 이자율과 조건을 따져볼 필요가 있겠다.
모기지를 다른 금융기관으로 이전하면 많은 수고와 비용이 들어갈 수 있다는 잘못된 오해가 있는데 순수하게 기존의 모기지 잔액과 남아있는 Amortization 기간을 그대로 이전하게 되면 기존 은행에서 이전하는 것만큼 진행이 수월하며 부대비용(감정비와 변호사비)도 절감할 수 있다.
또한 현재 모기지 Term이 남아있는 상황에서도 좀 더 낮은 이자율을 제시받는 다면 다른 은행으로의 이전도 고려해볼 만하다. 다만, 이때는 기존 모기지 Term 해지에 따른 페널티를 고려하여 장기적인 득실을 분석해야 한다.
기존의 모기지 계약이 오픈으로 되어 있거나 이전에 장기계약으로 시중 이자율보다 현저히 높은 이자율로 모기지 대출을 하고 있으면 한 번쯤 모기지 전문가와 상의하여 좀 더 경제적으로 유리할 수 있는 상품이 있는지를 상담받아 보는 것도 좋다.
모기지 시장은 하루가 다르게 이자율과 가이드라인이 변하고 있다. 모기지 대출은 가정 경제에 가장 큰 부분을 차지하게 되고, 이를 통한 재정 분석을 주기적으로 하게 되면 자신도 모르게 새는 부분을 막을 수 있어 재테크의 큰 도움이 될 수 있다.