대출 가능 금액 얼마나 줄어들까!
스트레스 테스트 금리가 2021. 06. 01부터 5.25%로 인상되었다.
스트레스 테스트 금리(Bank of Canada Benchmark Rate)란 주택 구매자가 향후 이자율이 오를 경우 원리금 상환 능력이 있는지를 판단하기 위해 실제 은행에서 받은 시장금리보다 더 높은 금리를 적용하여 부채비율(GDS/TDS=39%/44%) 가이드라인 범위내에서 모기지 가능 금액을 결정하게 된다. 즉, 이 금리가 계속 오를 경우에는 동일한 소득일 경우 모기지 가능 금액은 줄어들게 되며, 금리가 내릴 경우에는 모기지 가능 금액은 증가하게 된다.
위의 표에서 보듯이 부동산 시장의 가장 정점에 있었던 2017년 4월 이후 스트레스 테스트 금리는 계속 인상되어 모기지를 받을 수 있는 금액을 줄이고자 하였다.
그러나 2019년 7월을 기점으로 어느 정도 부동산 시장의 안정화 되었다고 판단되어 스트레스 테스트 금리를 한 차례 인하하였으나 2020년 3월 COVID-19로 인하여 금리 인하 속도가 가파르게 3회에 걸쳐 4.79%까지 내렸다. 그 이후 9개월 만에 0.46%라는 상당히 큰 폭의 금리 인상을 단행했다. (통상 0.2% 미만의 금리 조정)
스트레스트 테스트 적용 기준은 매월 내야 하는 모기지 원리금을 산정하는 데서 금리 적용을 할 때 본인이 실제 은행에서 받은 시장금리가 아닌 스트레스 테스트 금리 5.25%와 [실제 은행에서 받은 금리 + 2%]를 비교하여 높은 금리를 적용하여 부채비율을 계산하게 된다.
그럼 스트레스 테스트 금리 변화에 따른 모기지 가능 금액이 어느 정도 증감이 있는지 아래 사례를 통해 알아보자.
사례 1의 경우 소득 6만 불과 자동차 리스 금액 연간 3,600달러 정도 되는 고객이 40만 불 정도의 주택을 구매하게 될 경우 스트레스 테스트 변경 후의 모기지 금액은 변경 전보다 5% 정도 감소한 결과를 볼 수 있다.
사례 2의 경우는 기본 소득 외에 자녀가 있는 경우 CCB를 월 600불 정도 받아 소득이 약간 증가한 경우 부채비율이 개선되어 모기지 가능 금액이 조금 개선된 사례를 볼 수가 있으나 Benchmark Rate의 인상으로 변경 전보다 5% 정도의 모기지 가능 금액이 감소하는 사례를 볼 수가 있다.
스트레스 테스트 금리 0.46%의 인상은 모기지 가능 금액이 변경 전 보다 4.5%~5.0% 정도의 감소 효과를 가져온다.
이 같은 정책의 변화는 주택 가격을 안정화하는데 분명 도움은 되겠으나 향후 2년 정도는 시중에 풀린 자금과 1%대의 저금리로 인하여 주택가격의 하락으로까지는 연결되지 않을 것으로 보인다.
모기지 가능 금액이 분명 줄어들기는 했으나 이럴 때 일수록 모기지 전문가와 미리 상담하여 본인의 인컴을 관리하고 부채비율에 영향을 미치는 비용을 줄이는 방법 등을 미리미리 점검하여 대비할 필요가 있겠다.