모기지를 받게 되면 상환 기간에 의해 매월 납부해야 하는 모기지 원금(Principal)과 이자(Interest)의 금액이 결정된다. 대부분의 모기지는 매월 원금과 이자를 내야 하는 방식이다. 그러나 이자만 낼 수 있는 모기지가 있는데 이에 대해 알아보고자 한다.
한국의 대출 상품은 다양한 상환 방식들이 존재하는데 이자만 납부하다 만기에 일시에 상환하는 만기 일시 상환 대출, 원금 균등 분할 상환 대출, 원리금 균등 분할 상환 대출, 그리고 몇 개월 거치 후 원리금 균등분할 상환 대출(처음 몇 개월 동안은 이자만 내다가 거치 기간이 종료되면 원리금을 내는 방식)등 다양한 상환 방법이 있다.
그러나 캐나다 대부분의 은행에서 취급하는 주택담보 대출은 원금과 이자를 같이 내는 방식이다. 이자만 납부하는 방식을 요구하더라도 불가능하다. 모기지 가능 금액 산정 시 적용되는 변수는 소득금액과 스트레스 테스트 이자율을 적용한 PI 및 재산세, 그리고 관리비, 난방비 등이 있다. 부채비율(GDS-Gross Debt Service / TDS-Total Debt Service)을 산정할 때도 원금과 이자를 함께 내는 방식에 의해 산정을 하고 은행별 가이드라인 초과 시 모기지 금액을 줄여야 한다.
부채 상환 비율
소득이 충분하여 가이드라인 범위내에 해당이 될 경우는 문제가 없겠지만 소득이 충분하지 않아 부채비율이 가이드라인을 초과할 경우에는 이자만 납부하는 모기지 상품을 이용할 경우 부채비율을 현저하게 줄여 원하는 모기지를 받을 수도 있다. 더구나 매월 납부하는 이자 금액 산정 시 스트레스 테스트(통상 실제 받은 금리보다 높으며 현재는 4.79%이다) 이자율을 적용하지 않고 실제 받은 금리를 적용하기에 부채비율이 상당히 개선되어 주택을 구매하는 목표를 달성할 수가 있다.
이 방식의 모기지는 일반 은행의 모기지 이자율보다 약간 높기에 1~2년 정도 사용 후 그 기간 동안 인컴을 개선하여 최적의 이자율을 제공하는 은행으로 스위칭을 하면 된다.
다음은 원금과 이자를 함께 페이하는 방식과 이자만 페이하는 방식의 모기지 가능 금액을 비교 분석한 자료이다.
Family Income이 5만 불이라 가정했을 때 이자만 페이하는 모기지가 원금과 이자를 같이 내는 모기지보다 24만 불 이상 더 받을 수 있다. 일단, 오르는 주택을 바라만 보고 있는 것보다 이자만 내는 모기지의 금리가 약간 높다 할지라도 일단 모기지를 받은 다음 1~2년 후 인컴을 개선하여 원하는 은행으로 스위칭을 하면 된다.
다음은 주택을 담보로 받은 HELOC(Home Equity Line of Credit)의 경우 이자만 내는 모기지라고 볼 수 있다. 간혹 한국의 한도 대출 개념(매월 이자를 내지 않아도 이자가 대출잔액에 더하여 최종 대출 원금이 됨)을 생각하여 이자를 장기간 내지 않아 신용점수에 치명적인 결과를 초래한 사례들도 있으니 LOC는 반드시 최소 이자는 내야 하는 기준을 기억하기 바란다.