모기지 만기 시점에 동일한 조건으로 단순히 계약기간 연장만 하는 것은 모기지 갱신(Renewal)이라고 한다. 갱신 시점에 은행으로부터 리뉴얼 패키지를 받아 은행에서 제안한 금리 및 계약기간을 선택하여 은행으로 서류를 보내면 별도 심사 절차 없이 갱신 절차가 마무리된다.
반면 재융자란 자금 차입자가 대출금액, 금리, 상환 기간 등을 재조정하기 위해 동일 은행 또는 다른 은행에서 대출을 재취급 하는 것을 말한다. 시장금리의 하락, 부동산 가격의 상승 등 차입자에게 유리한 여건이 조성될 때 주로 발생한다.
재융자는 모기지 갱신과는 다르게 신규 모기지를 받을 때와 동일한 소득심사 등을 거쳐 승인받아야 하기에 어려움이 있지만 최근 주택 가격의 상승으로 집값 대비 모기지의 비율(Loan to Value)이 상당히 양호해 다양한 사유로 재융자를 신청하는 경우가 많다.
재융자를 신청한 고객의 사례 몇 가지를 살펴보고자 한다.
- 가지고 있는 모기지의 금리가 높은데 모기지를 조금 더 받으면서 금리를 조금 낮출 수는 없을까요? 계약 기간에 기존 은행보다 더 좋은 금리를 제공하는 은행으로 옮길 수 있다. 그러나 중도상환수수료, 변호사 비용, 감정비 등을 고려하여 스위칭 비용을 분석한 후 의사결정을 해야 한다. 반면, 만기 시점에는 중도 상환 페널티가 없기 때문에 다양한 은행의 금리 등을 비교하여 적극적으로 검토해 볼 필요가 있다.
- 렌탈 주택을 하나 구매하고자 하는데 다운페이 자금이 부족해요. 거주 주택에서 모기지를 더 받을 수 없을까요? 집값 상승으로 보유 중인 주택의 여유 Equity를 꺼내어 투자용 렌탈 주택 구매 시 다운페이 자금으로 사용하는 사례가 상당히 많으며 대표적인 재융자 사례이기도 하다. 이런 계획을 하고 있다면 재융자 절차를 조금 일찍 서둘러 안전하게 여유자금을 확보한 후 렌탈 주택 구매를 진행해야 한다. 그러나 기존 주택에서 재융자 절차를 진행하면서 구매한 렌탈 주택에 대한 모기지를 동시에 진행하는 경우가 많은데 이 경우에는 최종 원하는 2건의 모기지를 동시에 진행 하는 데 따른 리스크가 있을 수 있으니 주의가 필요하다.
- 주택 레노베이션 자금이 필요하고 환율이 높아 캐나다에서 모기지를 조금 더 받아 한국으로 송금하고 싶어요. 재융자를 받은 자금으로 주택 레노베이션을 하여 주택의 가치를 높이는 사례 및 한국 화폐가치 하락(캐나다 환율 상승)으로 한국으로 송금을 보내어 한국의 고금리 대출 상환 및 한국에 투자한 사례이다. 글로벌 자산을 보유하고 있는 장점을 최대한 활용한 사례이기도 하다.
재융자를 최대한 활용하여 낮은 금리로 재조정, 보유자산 가치 증가 및 자산증식의 종잣돈으로 활용하는 다양한 사례들을 살펴보았다. 재융자에 많은 기회가 있으니 모기지 전문가의 도움을 받아 점검해 보시기 바랍니다.
나를 위한 착한금융 모기지 에이전트 최수태 (taesu114@gmail.com / 647-963-3271)