어느 자영업자의 리파이낸싱 사례를 공유하고 벤치마킹을 하고자 합니다. 아시다 시피 최근 1년 동안 주택의 가격은 자고 일어났더니 몇십만 불의 에쿼티가 내 집에 더 쌓여 있는 상황이 되었습니다.
GTA에서 스시 비즈니스를 운영하는 고객분의 이야기입니다.
어머님과 함께 거주하는 어느 부부는 자녀가 성장함에 따라 현재 거주 중인 주택의 사이즈가 작아 좀 더 큰 집으로 옮겼으면 하는 소망이 있었습니다. 부부가 함께 우리 사무실에 방문하여 여러 케이스에 대해 문의와 분석을 반복하다 며칠 후 부부의 최종의견을 통지해 왔습니다.
현재 거주 주택을 매도하고 큰 집으로 옮기는 희망은 나중으로 미루고 세컨드 홈(분양콘도) 분양을 받기로 하였고(향후 어머니 거주 용도) 분양 대금 디파짓을 위해 여유자금이 필요하여 현재 주택에서 재융자를 하기로 하였습니다.
[ 비즈니스 현황 ]
| 비즈니스 OPEN | 업 종 | 연간 매출액 | 직원수 | 창업자금 대출 | COVID 지원금 |
| 2019.01 | 한식/일식 | $540,000 | 가족(3)/직원(3) | $150,000 | $40,000 |
스시 레스토랑을 시작한 지 2년이 경과 하였고 연간 매출은 54만 불 정도 되었으며 코비드 이전과 비교 시 매출액의 변화는 거의 비슷하거나 조금 더 좋은 상황이며, 코비드로 인해 현재는 주로 가족이 비즈니스를 운영하고 있음.
[ 현재 주택 모기지 현황 ]
| Purchase Date | Purchase Price | Mortgage Amount | Monthly payment | Rate | Maturity Date | Current Value | Available Equity |
| 2016.10 | $365K | $323K | $1,666 | 5y Fix 2.54% | 10/2021 | $640K | $275K |
위 사례는 2016년 주택 구매 시 다운페이가 거의 없이 95% 정도의 모기지를 꺼내어 주택을 구매하였고 시중은행에서 5년 고정 2.54%의 좋은 조건으로 모기지를 받은 후 매월 1,666불씩 내고 있었습니다. 5년째가 되어가는 현재 시점에 주택은 75% 이상 상승을 하여 $275K 정도의 여유 에쿼티가 있는 상태입니다.
기존 모기지의 만기가 곧다가 오지만 중도상환에 따른 페널티를 내더라도 조금 급하게 리파이낸싱을 하여 추가 자금 마련을 한 후 이미 분양받은 콘도(어머니 거주 용도)의 디파짓 자금으로 활용을 해야 했고 리파이낸싱(재융자)을 진행을 아래와 같이 최종 마무리가 되었습니다.
[ 승인받은 모기지 ]
| Appraisal value | Mortgage amount | Rate | Term | Monthly Payment | Lender fee | Remarks |
| $640K | $505K | 2.74% | 2Y | $2,054 | 1.0% | Lender fee는 모기지에 포함됨 |
위 고객은 실제 신고된 인컴이 많지가 않아 메이저 은행에서는 찬스가 없었으며 매출액을 분석하여 실질 인컴을 산정하고 그 인컴을 인정받아 주택가격의 80% 가까이 재융자를 할 수 있었습니다. 이러한 모기지 상품은 통상 렌더가 대출 취급 수수료(렌더 FEE) 1%를 가져가게 되는데 이 금액이 부담스럽다고 한다면 모기지 금액에 포함하여 30년 분할 상환을 할 수 있는 방법도 있습니다.
위의 사례는 반대의 경우인데 금리가 더 낮은 은행에서 조금 더 높은 은행으로 리파이낸싱을 한 사례이다.
리파이낸싱을 통해 14만 불 정도의 여유 자금을 갖게 되었고 증가한 모기지 금액만큼 월 페이먼트 금액도 증가는 하였으나 그 금액은 388불에 불과합니다.
여유자금으로 이미 분양받은 콘도의 디파짓 자금으로 사용하고 몇 년 후에는 세컨드 홈에 어머니가 입주하게 되므로 현재의 주택에서 4인 가족이 좀 더 여유로운 공간에서 행복한 삶을 누리게 될 것으로 보입니다.
모기지 에이전트는 단순히 모기지 한 건 도와드리고 끝나는 것이 아니라 좋은 레버리지를 통하여 고객의 주거공간을 디자인하는 데 도움을 주는 직업으로 정의를 하고 싶습니다. 부부가 함께 방문하여 좀 더 큰 주택으로 이사를 할지, 주거 공 간수를 늘릴지, 직원 거주 주택 용도로 하나 더 구매할지 등을 충분히 상담 후 주거 공간 수 확대로 결정을 하였고 그에 따른 맞춤 재융자 진행을 해드렸으며 만기 2년이 되는 시점에는 또 다른 맞춤 모기지 설계를 해드리기로 약속을 하였습니다.