캐나다에 정착한 많은 한국 분들은 정기적인 소득이 발생하는 급여생활자보다는 자영업에 많이 종사하고 있으며 대부분의 자영업자는 NET INCOME을 축소 보고하는 경향이 있는 것이 사실이다. 현금 매출 및 영업비용 과대 계상 등의 방법으로 실제 소득을 최대한 줄여 신고하는 경향이 있기에 모기지 진행에 있어서 최상의 조건을 제공하는 은행에서 모기지를 받기에 어려움이 있다.
그러나 은행은 친절하게도 NOA(Notice Of Assessment) 상의 소득에서 15~20%까지 GROSS UP을 하여 소득 인정을 해주고는 있지만 그래도 원하는 만큼의 모기지를 받을 수 없는 경우가 많기에 금리 부분에서 조금 양보를 한다면(정상적인 소득신고를 한 자영업자에 비해 대략 0.5%~1.0% 정도 금리 높음) 급여소득자보다 더 많은 기회가 있을 수 있다.
그 이유는 자영업자가 연간 벌어들이는 실제 인컴을 다양한 방법으로 산정하여 소득으로 인정해주기 때문이다. 그럼 세탁업을 2년째 하는 어느 자영업자의 국세청 신고 인컴 및 매출액을 근거로 실제 인컴을 어떤 방식으로 찾아 내어 소득인정을 해주는지 한번 살펴보고자 합니다.
- NOA 소득의 최고 25% GROSS UP: 부부 명의로 법인을 설립하여 세탁업을 하는 자영업자의 부부 합산 2년 평균 국세청 신고 소득을 계산해보니 6만 불 정도 되어 20% Gross up을 하니 72,000불까지 소득으로 인정 가능함.
- Financial Statement NET INCOME: NOA(Notice Of Assessment) 6만 불 인컴에 세탁소 Financial Statement 상의 Net Income을 더하여 소득인정 가능함.
- EXPENSES 항목의 Amortization(감가상각비): 시설물에 대한 감가상각비 항목으로 비용을 계산하여 인컴을 조정하는 경우가 많아 감가상각비를 전액 비용 산정에서 제외함으로 법인의 실질적인 Net income을 산정하여 개인 NOA 소득에 합산 인정 가능함.
- EXPENSES 항목의 Automobile(자동차): 자동차 리스 또는 할부 금액이 매월 지불하고 있는 부채 항목이 있으면 해당 차량이 비즈니스 용도로 사용하고 있다면 개인 부채에서 차감함으로 부채비율을 개선할 수가 있다.
- Stated Income _ Gross profit을 인컴으로
총매출액에서 매출원가를 공제할 경우 매출 총이익(Gross Profit) 항목이 나오는데 Gross Profit을 기초로 비즈니스 업종별 순이익률이라는 은행별 자료를 근거로 해당 비즈니스의 인컴을 산정한다. 비즈니스 오픈일 기준 2년 이상이 경과하고 Owner Occupied Property를 구매할 경우 최대 90%까지도 모기지를 받을 수 있다.
- Stated Income _ 6 month bank statements
NOA 소득이 낮거나 재무제표상의 Gross profit 및 Net income을 사용하여도 원하는 만큼의 모기지를 받기가 어려우면 비즈니스 계좌의 6개월 입출금 거래명세를 기초로 해당 비즈니스의 매출액과 영업비용 및 NET INCOME을 산정을 하여 모기지 진행이 가능하다.
- Stated Income _ 3 month bank statement
비즈니스 계좌 6개월 Bank statement 다 3개월 평균 매출액이 더 양호할 경우 3개월 Bank statement만으로도 매출액과 순수 인컴 산정이 하여 모기지를 해주는 은행도 있다.
위의 사례에서 보는 바와 같이 급여생활자는 인컴을 확대할 방법이 없지만, 자영업자의 경우 마법 같은 소득인정 방법이 다양하다. 물론 금리 부분에서는 정상적인 세금을 내고 소득신고를 하신 분들보다 조금 높이 받을 수밖에 없다.
소득이 개선될 때까지 상승하는 집값을 바라만 보고 있을 것이 아니라 이자 부분에서 조금 손해를 보더라도 먼저 집을 마련하고 소득을 개선하여 조건이 좋은 은행으로 리파이낸싱을 하는 것도 좋은 방법일 것입니다. 특히, 자영업자 모기지의 경우 전문가의 도움을 받아 사전 준비를 하신다면 좋은 결과를 얻을 수 있을 것입니다. 감사합니다.
