지난 3달간 온타리오에서 일반 주택 구매와 매매 시에 주의하실 점, Condominium unit을 구매하실 때 유의하실 점에 대해 말씀드렸습니다. 이번에는 새로운 주택 콘도 구매 시에 받으실 수 있는 세금 혜택에 대해 말씀드리고자 합니다.
1. GST/HST New Housing Rebate
온타리오에서는 모든 거래에 품목에 따라 GST 혹은 HST가 부과됩니다. 이는 신규 건축물도 마찬가지여서, 신규 건설 주택, 콘도, 장기 렌털 시니어 하우징 등을 사실 때 체결하는 계약서에는 계약 가격(Purchase price)이 GST/HST를 배제한 금액이 책정됩니다. 이는 구매자가 신규 주택 혹은 콘도를 Primary residence로 이용할 것이라는 전제하에 정해지는 금액입니다. 온타리오에서 신규 주택을 실거주용 목적(Primary residence )으로 구매하는 경우에는 GST/HST New Housing Rebate가 적용되기 때문입니다.
건설회사의 오픈 하우스나 사무실에서 쇼핑 중에 구매자분들께서 건설업자의 세일즈 직원으로부터 세금이 전혀 없다거나, 건축업자가 다 알아서 하니 신경 쓸 필요가 전혀 없다는 등의 세일즈 피치에 설득되시는 경우가 많습니다만, 사실 이는 정확하게 말하자면 사실이 아닙니다.
계약 금액(Purchase price)은 GST/HST New Housing Rebate를 최고 금액 $24,000까지 산정해서 정해진 금액이며, 모든 신규 구매 계약서에는 구매자가 GST/HST New Housing Rebate를 받지 못할 시에는 해당 세금이 더해진다는 내용이 여러 번 반복되어 들어갑니다.
New Housing Rebate는 누가 받을 수 있을까요? 일단은 주택, 콘도, 타운하우스, 시니어 하우징 등의 Co-operative housing, 이동식 주택 등을 신규로 구매해야 합니다.
또한, 주택을 구매하신 구매자나 구매자의 가족이 구매 주택을 Primary residence로 1년 이상 사용한다고 선언할 때 받으실 수 있습니다. 많은 분이 이 조건 때문에 고민하십니다. 실제 토론토의 어떤 건설회사에서는 신규 구매 계약서를 쓸 때, 반드시 이 주택, 콘도를 주 거주지(Primary residence)로 이용하겠다는 법적 선언문(Affidavit)을 변호사와 공증하게 하는 경우도 있습니다.
Primary residence는 세법상 1년 중 180일 이상을 거주하는 곳을 말합니다만, 일반적으로 운전면허증 주소를 확인합니다. 각종 신분증 혹은 명세서 등에 주소지로 등록했다는 증명이 있으면 가능합니다. 본인 이름으로 사신 주택을 가족이 이용하는 때도 마찬가지입니다. 거주하는 가족이 신규 주택을 Primary residence로 사용하고 있다고 증명할 수 있으면 됩니다. 실질적으로 결혼, 입양, 동거(Common law) 관계를 포함하는 가족의 범위가 매우 넓어서 생각보다 어렵지 않을 수 있습니다.
GST와 HST의 Federal tax portion을 계산하는 방법이 다르기 때문에 정확한 계산을 해야 하지만, 일반적으로 New Housing Rebate는 최고 클레임 금액이 $24,000입니다. $450,000 이상의 주택, 콘도 구매 시에는 $24,000이 최고 금액이라고 생각하시면 되겠습니다.
2. GST/HST New Residential Rental Rebate
Primary residence가 아니라 투자∙렌털용으로 신규 주택, 콘도 등을 구매하시는 경우에도 받으실 수 있는 세금 혜택이 있으니 New Housing Rebate를 받지 못하신다고 너무 실망하지 않으셔도 됩니다.
GST/HST New Residential Rental Rebate는 신규 주택, 콘도를 건축회사에서 구매할 경우뿐만 아니라, 기존 주택, 콘도 등을 대규모 레노베이션 시, Addition 등의 건축, 기존 상업 건물의 용도 변경(Conversion) 등을 한 후에 세입자에게 렌트할 경우에도 신청할 수 있는 세금 혜택입니다.
일단은 위에 열거된 신규 주택 구매 시에 GST/HST를 따로 납부한 경우에만 해당합니다. 본인이 직접 집을 짓거나 레노베이션을 한 경우에는 아무 실질 거래가 없어도 Self-supply category로 이미 세금을 납부한 것으로 인정합니다.
또한 반드시 신규 주택을 처음 이용하게 되는 세입자가 신규 건축물을 최소 1년의 계약 기간 동안 거주 목적으로만 이용해야 합니다.
많은 콘도 구매자의 경우, 소유권 등록이 일어나기 전인 Interim occupancy기간 Occupancy fee가 매달 기천 달러가 되어 힘들어하십니다. 이 때 세입자에게 렌트를 주는 경우가 많은데, 반드시 1년 이상의 계약을 하시기 바랍니다. 이렇게 중간 Interim Occupancy 기간 콘도 렌트를 주시면, 소유권 등록 Closing 시에는 앞서 말한 New Housing Rebate를 받으실 수 없습니다.
대신, New Residential Rental Rebate를 신청할 수 있으니 세입자와 반드시 1년 이상의 계약을 하시고 꼭 주택을 거주 목적으로만 이용하겠다는 Tenant 의 선언이 담긴 계약서를 실제로 작성하시기 바랍니다.
New Housing Rebate는 건설회사가 대신 납부를 하지만, New Residential Rental Rebate는 본인이 직접 작성을 해서, 건설회사와의 계약서(Agreement of Purchase and Sale), 구매 클로징 금액 내역서(Statement of Adjustment), Residential Lease/Tenancy Agreement와 함께 제출해야 합니다.
New Residential Rental Rebate는 시장가격, 구매가격, 납부 세금액을 일정 서식으로 계산하여 Rebate 금액을 결정합니다. 이 또한 주택 금액이 $450,000이 되면, 세금 혜택이 최고 금액에 달합니다.
이번달에는 신규 주택 혹은 콘도 구매 시에 받으실 수 있는 세금 혜택에 대해 말씀드렸습니다.
차후에는 Pre-Construction Assignment Sale, Effects of the new Cannabis law in Ontario to real estate market 등에 대해 안내해 드리도록 하겠습니다. 궁금하시거나 자세한 정보를 원하시는 주제가 있으면, Sahn@sorbaralaw.com으로 이메일, 519-741-8010 ext. 295로 전화주시면 되겠습니다.