지난달에 주택 구매 시에 주의하실 점에 대해 말씀드렸습니다. 이번 달에는 주택 매매 시에 주의하실 점을 말씀드리도록 하겠습니다.
1. 매매 결정, 리스팅, 계약서 작성
일단 소유하고 계신 부동산을 매매하기로 하신다면, 부동산 물건을 Private Sale을 하실 것인지 아니면 Multiple Listing을 하실 것인지를 먼저 정하셔야 합니다. Private Sale이라 함은 기본적으로 부동산 Broker 나 Agent 없이 개인이 Buyer를 찾아서 계약을 맺으시는 것을 말합니다. 리스팅 물건은 보통 MLS(Multiple Listing Service)에 올라가서 일반 Public에게 Sale Information 이 공유되는 물건을 말합니다.
부동산 오피스를 고용하신 후에 마켓에 리스팅하는 경우가 대부분이시지만, 주변 지인들을 통해 거래되는 경우 혹은 본인 관련 corporation 에 매매하는 경우, 자녀 혹은 친척에게 매매 하는 경우 등 다양한 Private Sale이 있습니다. Private Sale을 하시더라도 시장 가격에 따라 적정 가격을 산정해서 계약하시면 됩니다. Private Sale 형태로 계약서를 작성하시더라도 은행 모기지를 받는 조건에는 하등 아무런 문제가 없습니다.
계약서는 일반적으로 부동산 Agent를 통해서 Ontario Real Estate Association (OREA)의 표준 계약서를 쓰시지만, Private Sale은 직접 작성하는 경우도 많습니다. 대부분의 경우, 부동산 변호사들도 작성이 가능하기 때문에, 거래를 맡기실 변호사를 이미 고르셨다면, 선임된 변호사에게 계약서 작성을 부탁하시면 대부분 실비 기준으로 작성 서비스를 제공해 드릴 것입니다.
계약서를 매매자, 구매자 양쪽이 서명하고 나면, 여러 조건(Condition) 충족 여부를 검토하게 됩니다. 일반적으로 구매자가 Home Inspection을 한다거나, Financing Approval을 받는다는 등의 조건이 들어갑니다. 이 기본조건을 넣으셨으면, 반드시 기간 내에 Condition Waiver를 확인하셔야 합니다. Waiver가 확인되어야지만, 계약서가 Firmed-up 되었다고 하며, 변호사들이 거래 리뷰에 들어가게 됩니다.
요즘 같은 Seller’s Market에서는 사실 Home Inspection을 하지 않고 진행하는 경우가 많습니다. 구매자 입장에서는 Home Inspection을 하지 않으신 경우에는, 차후 Title Insurance Claim Right 등이 제한될 수가 있습니다. 참고하셔야 하겠습니다.
만약 계약 조건 중 변경되는 사항이 있다면, 반드시 Amendment 를 작성하시고 변호사에게 보내주셔야 합니다.
2. 매매 변호사 선임
계약서가 Firmed-up 되었으면 변호사에게 계약서 사본을 보내주시게 됩니다. 담당 변호사를 Property에 대해 다음과 같은 정보가 필요합니다.
- 이전 구매 시 받은 Title documents (Deed, Transfer, Mortgage Charge, etc. )
- Survey of the property
- Property Tax bill
- Mortgage statement and/or secured line of credit statement, if any
- Information as to how the property is heated (i.e. oil, gas)
- List of rental equipment on the property (i.e. hot water tank, water softener)
- Particulars of any tenancies ( 만약 현재 렌트 중이시다면, Assumption 계획 여부 및 Tenancy Agreement Copy)
- 콘도의 경우, Condo property manager’s contact information
이상의 기본 정보를 제공하시면 변호사 사무실에서 Sale을 준비합니다.
그동안 구매자가 Final walk-through를 하고 집 상태를 파악합니다. 구매자가 Home inspection을 하지 않았다고 하더라도, 일반적으로 OREA 계약서상에 모든 집기 (Appurtenance and appliances)가 Working condition인 상태로 이전되어야 한다는 구문이 있습니다. Working condition은 Good condition이 아니기 때문에 말 그대로 집기 본연의 목적으로 Working 하는 상태여야 합니다.
매매자께서는 집이 비어있더라도 수도, 전기, 히팅 등에 신경을 쓰셔야 합니다. Kitchener-Waterloo는 Hard water 지역이기 때문에, 장기간 수도관이 사용되지 않으면 수도관에 퇴적물이 쉽게 집적되어 얇은 플라스틱 관이 막혀서 물이 나오지 않게 되거나 Tap이 작동하지 않게 되는 경우가 있습니다. 물이 나오도록 연결되어 있더라도 Tap이 작동하지 않는 것이기 때문에 법원에서 매매자(Seller)의 책임이라는 판결이 나온 적이 있으니 주의하시기 바랍니다.
3. 이사 준비
이사는 클로징 전날까지는 완료하셔야 합니다. 클로징날 맞춰서 이사하시는 분들이 없는 것은 아니지만, 구매자가 Closing 준비를 빨리하게 되는 경우 문제가 생길 수도 있습니다.
이사와 함께, 모든 Utilities, 수도, 전기, 가스, 재산세, 화재보험 등의 계좌 클로징을 준비하셔야 합니다. 미리 전화로 연락하시고 클로징 날짜를 알려주시면, 각 기관이 Final reading of meters를 완료한 후에 클로징 날에 맞추어 Invoice를 보내줍니다.
4. 거래 완료 Closing
클로징이 가까워져 오면, 보통 3~4일 전에 변호사와 만나서 Sale documents를 Execute (서명)하시게 됩니다. 이때, 집의 열쇠를 건네주시게 됩니다. 일반적으로 대문 열쇠를 보내시고, 나머지 열쇠, 우편함 열쇠, Garage door opener 등은 마지막 집을 비우실 때 Kitchen Countertop 에 놓고 가시면 된다고 말씀드립니다. 새로운 집의 주인이 필요로 하는 모든 정보는 Kitchen Countertop 에 적어 놓고 가시면 됩니다.
클로징 날, 구매자의 변호사 사무실에서 미리 정해진 금액의 Trust Funds를 송금하면, 모기지, Agent fees, Legal fees 등 모든 Obligations을 다 변호사 사무실에서 지급 완료하며, 남은 금액을 매매자 클라이언트분께 변호사 사무실 수표로 만들어서 드리게 됩니다.
혹시라도 클로징이 지연(extended)되는 경우, 매매자께서 어느 쪽의 책임이든 간에 본인의 화재보험을 연장하셔야 합니다. 보통 짧은 extension의 경우, interest per diem (일일 이자)만을 변경하는 경우가 많습니다만, 일주일 이상 extension의 경우 재산세 등도 다시 조율하여 변호사들끼리 Statement of Readjustment를 교환하도록 합니다.
지난달에는 주택 구매, 이번 달에는 주택 매매와 관련된 가장 기본적인 정보를 안내해드렸습니다. 차후에는 Resale and Pre-construction Condo Disclosure Review, Residential Tenancy Investment and HST Return, Pre-Construction Assignment Sale, Effects of the new Cannabis law in Ontario to real estate market 등에 대해 차례대로 안내해 드리도록 하겠습니다. 궁금하시거나 자세한 정보를 원하시는 주제가 있으면, Sahn@sorbaralaw.com으로 이메일, 519-741-8010 ext. 295로 전화주시면 되겠습니다.
