갈매기의 부동산 동서남북

비영주권자의 주택 매입과 매도

Businessmen are calculating income-expenditure and analyzing real estate investment data at office

최근 받은 안타까운 질문과 답입니다. 참고하시기 바랍니다.

1.  외국인세 (NRST) 적용 시점

비영주권 자의 주택 매입 시 부과되는 외국인세(Non Resident Speculation Tax, 집값의 15%)에 대해서는 여러 차례 다양한 매체를 통해 알려 드린 바 있는데요. (동서남북 2018년 4월호) 법 규정을 제대로 이해하지 못하여, 금전적으로 큰 손해를 본 분의 질의 사례가 있어서 다시 한번 알려 드립니다.

외국인세 환급은 학생 신분 2년 유지, 혹은 취업자 신분으로 1년 유지 시 환급되는데, 아래의 경우에는 환급 자격이 되지 않습니다.

Non-Resident Speculation Tax
Non-Resident Speculation Tax
  1. NRST 신분은 등기일 (Closing일) 기준인데, 현재 칼리지 졸업반이고, 취업이 확정된 상태에서 집을 구매한 경우, 1년간 취업자 신분 유지해도 NRST 환급되지 않습니다. 등기일 당시 신분이 학생이었기 때문에 등기일로부터 2년간 학생 신분 유지해야 환급 대상이 됩니다.  물론, 4년 내 영주권 취득 시, 등기일 당시 신분에도 불구하고 환급됩니다만, 미래의 이민정책은 알 수가 없어서 권하고 싶지 않은 방법입니다.
  1. 9월 입학 등록하고, 미리 입국하여 집을 사서 입학 전인 8월에 Closing 한 경우에도 환급되지 않습니다. Closing 당시 체류 신분은 Study Permit이지만, 아직 등록된 Enrolled Full Time Student가 아니기 때문입니다. (이 경우는, 환급 대상은 아니지만, 법 취지로 볼 때, 다툼의 여지는 있습니다.)
  1. 칼리지 과정은, 취업을 위한 속성 과정이 대부분인 특성상 2년 과정을 방학 없이 1년 반에 수료하는 경우가 많은데, 이런 속성 졸업 시에도 학생 신분 2년 환급 규정 적용되지 않습니다. Full Time Student로 실제 2년 재학 시에만 환급 대상이 되며, 유급이나, 전과 등으로 인한 기간도 모두 인정이 됩니다. 입학 조건부 ESL도 인정됩니다.

비영주권자 신분으로 주택 구매 시에는 NRST 뿐 아니라, 모기지 등에서도 유의해야 할 점이 많습니다.  경험 많은 전문가와 상의 하시기 바랍니다.

2.  학생 신분 주택 소유자의 매도

NRST 시행 이후 비영주권자의 주택 구매가 줄어들긴 하였지만, 워털루 지역에서는 취업자를 위주로 여전히 주택 구입하고 계십니다.

아시다시피, 캐나다에서는 본인 거주 주택 (Primary Residence )에 대해 양도소득세 면제되는데, 이 면제는 “세법상” 거주자에게만 해당합니다. “ 세법상 “ 비거주자가 주택 매도 시에는, 양도 소득세 신고 납부 가 허용되지 않고, 변호사가 집값의 25%에 해당하는 금액을 원천징수 (Withholding) 한 후, 양도소득세 신고 후 CRA로부터 확인받은 뒤 원천 징수액과의 차액을 매도자에게 환급해주게 되어 있습니다.

문제는 Work Permit Holder는 소득이 있어서 소득 신고 후 세금을 납부하기 때문에, “세법상” 거주자인 것을 알고 계시는데, 의외로 많은 분이 유학생 혹은 유학생 부모인 경우에, 소득 신고 의무가 없기 때문에 본인이 세법상 거주자가 아니라고 생각합니다. 

소득 신고를 하지 않더라도, 여러 가지 방법으로 거주자 입증할 수 있습니다만, 제일 쉬운 방법이 소득신고입니다. 소득이 없더라도 소득 신고를 하면 여러 가지 복지 수혜 대상이 되기도 하지만, “세법상” 거주자 입증에 좋은 수단이 되기도 합니다. 권해드리고 싶은 말씀은 특별한 사유가 없다면, 소득이 있든 없든 소득신고를 하시는 것이 좋고, 특히 주택 보유자라면, Withholding TAX 납부, 환급 등의 불편한 절차를 피하기 위해서라도 하시는 게 좋겠습니다.

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