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분양 콘도 클로징 비용에 대하여

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시세보다 5억 이상 저렴한 강남 로또 분양!  분양만 받으면 수십억 원의 시세 차익 기대!  분양가 9억 이상의 아파트는 중도금 대출을 받을 수 없기에 현금 동원 능력이 가능한 부자들의 잔치라는 비판이 쏟아지고 있다.

캐나다 역시 초기 자금 부담이 별로 없으면서 클로징 시 시세차익을 낼 수 있는 분양 콘도에 대해 뜨거움을 느낄 수 있다. 한 번에 큰 자금이 들어가지 않으면서 1~2년 동안 4회에 걸쳐 매회 5%씩 분양가의 20%를 분할 납입하는 조건이기에 다운페이 자금이 당장 부족하더라도 자금 마련할 시간이 충분하고 완공 시까지는 3년 이상이 소요되기에 그 기간 모기지를 받을 수 있도록 소득 요건 등을 개선할 수 있는 시간적인 여유가 충분하다. 

투자라는 관점에서 콘도의 인기는 한국이나 캐나다 모두 매력적이지만 한국보다 캐나다는 약간의 경쟁을 하기는 하지만 마음만 먹으면 분양받을 수 있는 가능성이 훨씬 높다. 또한 모기지 역시 많이 강화는 되었다고 하지만 중도금 대출 중단 등 아예 대출 불가 정책에 비하면 캐나다는 지금도 기회가 훨씬 많다고 볼 수 있다.

이렇게 많은 사람이 콘도를 분양받아 투자를 하고 있지만 모기지 외에 클로징 비용에 대해 정확히 인지하고 있는 사람들은 생각보다 많지 않다.  그래서 오늘은 분양 콘도 클로징 시 소요되는 특별 비용에 관해 설명하고자 한다.

위에서도 설명했듯이 분양가의 20%는 1~2년에 걸쳐 본인 자금으로 분할 납입을 하면 되고 그 이후 완공 시 까지 3~4년 동안 모기지가 가능하도록 전문가와 협의를 하여 준비를 하면 된다. 그리고 중간 입주 시(interim closing)가 되면 모든 서류를 준비하여 실제 모기지 심사를 진행하여야 한다.

그러나 분양 콘도의 클로징 비용과 관련하여 예상치 못한 많은 금액으로 인해 당황하는 경우가 많다. 통상 취·등록세, 홈 인스펙션, 타이틀 보험, 감정료, 화재보험, 그리고 변호사 비용 등은 흔히 우리가 잘 알고 있는 비용 항목이지만 신규 분양 콘도(신규 분양 주택 포함)의 특별 클로징 비용 항목을 잘 알고 준비를 해야 할 필요가 있다.

먼저 환경 부담금(Levy Charge) 및 기타 개발비용이다.  이 비용이 발생하는 이유는 콘도 같은 집합 건물의 경우 새롭게 인구가 유입됨으로 인한 학교, 병원, 그리고 도로 등을 신설해야 함에 따른 소요 비용을 시에서 부담하는 것이 아니라 구매자에게 부담시키게 됩니다.  이러한 개발비는 분양가에 따라 다르겠지만 통상 5,000불 이상인 경우가 많으며 반드시 최대 부담할 금액이 얼마인지(예를 들어, 개발비 CAPPED 1+DEN $5,000 / 2 BED 이상 $10,000)를 반드시 확인해야 한다.  최대 얼마 부담한다는 항목이 없으면 때에 따라 몇만불을 부담 해야 할지 알 수가 없게 되므로 주의가 필요하다.

다음은 HST(PST+GST) 금액이다.  콘도 분양받은 사례를 통해 이해를 돕고자 한다.

콘도 분양 가격 사례

위의 사례에서처럼 분양가 $444,990은 콘도 가격($416,881.81)에서 HST 13%인 $54,194.64를 더한 다음 Owner occupied인 경우 환급해 주는 리베이트 금액($26,086.45)을 차감하여 결정된 금액이다.  즉, 분양가에는 이미 HST와 리베이트 환급액까지 반영된 금액이다.

그러나 이 리베이트 금액은 클로징 시 본인 또는 직계가족이 거주하지 않고 임대를 하게 될 경우 분양가에 이미 반영된 환급분을 추가로 준비하여 납입해야 하기에 클로징 시 상당한 자금 준비가 필요하게 되어 당황하게 되는 사례가 많다.

물론 1년 이내 콘도 매도를 하지 않을 경우 환급신청을 하여 환급을 받을 수는 있다.  이 처럼 신규주택 구매 시에는 기존 주택 구매 시보다 생각지 못한 비용(개발비 및 HST)이 많이 소요되게 됩니다.

분양콘도 투자는 초기 저렴한 투자금액으로 입주 시 부동산 가격 상승에 따른 레버리지 효과가 크기에 좋은 투자상품인 것은 분명하지만 모기지 및 부담해야 할 클로징 비용이 얼마인지 사전에 파악하여 준비해야 한다.

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