에쿼티가 충분한 주택에서 재투자, 레노베이션, 자녀 학비 등 긴급자금 조달을 위해 은행 문을 두드린다. 집값이 많이 올라 집값 대비 모기지 비율이 양호하여 은행은 나를 거절하지 않고 추가 모기지를 해줄 것으로 기대 부푼 마음으로 방문을 하지만 돌아오는 대답은 실망 그 자체이다.
소득이 전혀 없다 할지라도 집에 모기지가 하나도 없거나 또는 아주 적은 금액의 모기지밖에 없어 재융자가 쉽게 가능하다 생각 할 수도 있지만, 소득신고 없이 재융자는 거의 불가능하다고 생각하면 된다.
그렇다면 소득이 충분할 경우 재융자는 쉽게 받을 수 있을까요?
소득이 충분하여 재융자를 받을 수 있는 여유 한도가 충분하더라도 증명 가능한 자금 용도가 분명해야 한다.
예를 들어, 미국으로 유학을 하러 가는 자녀의 대학 등록금을 위한 자금일 경우 대학 입학 증명서 및 등록금 청구서 등을 준비하여야 하며, 고금리 부채 상환을 위해 추가 자금이 필요할 경우 고금리 부채 명세 증빙을 해야 함은 물론 펀딩 날짜에 실제 상환 여부까지 변호사를 통해 꼼꼼히 챙긴다.
부모가 자녀 주택구매를 위한 자금 지원을 위해 증액 리파이낸싱을 해야 할 경우이다. 자녀가 실제 주택구매를 했는지 매매계약서를 제출해야 하며, 심지어는 자녀가 산 주택 클로징 날짜에 재융자 신청한 금액을 자녀의 클로징 변호사에게 직접 입금하라는 지시서를 보내기도 한다.
레노베이션을 위한 리파이낸싱의 경우에는 업자를 통해 견적서를 제출해야 함은 필수이며, 소요자금에 대한 적정성도 검토하기에 부풀려진 견적서 제출에 주의할 필요가 있다. 예를들어, 콘도 레노베이션을 하는데 리빙룸 면적 대비 견적금액이 과다할 경우 은행은 합리적인 의심을 할 수도 있으며 조금 심하게 심사하는 은행의 경우 펀딩 시점 자금의 전부 또는 일부를 레노베이션 업자에게 지급되었는지 확인 여부를 변호사에게 지시하기도 한다.
마지막으로, 인베스트 부동산 구매를 위한 리파이낸싱의 경우이다. 위의 경우처럼 실질적인 자금 용도가 분명한 경우에는 큰 문제가 없겠지만 가장 문제가 되는 케이스가 투자용 부동산 구매를 위한 재융자 신청이다. 최근 은행은 재융자로 확보된 자금으로 인베스트 부동산 구매를 위한 자금으로 흘러가는 것을 방지하기 위해 상당한 주의를 가지고 심사를 하고 있다. 은행에서 자금 용도를 문의할 때 노후를 위해 임대용 부동산 구매를 하고자 한다는 말은 좋아하지 않으니 유의하시기 바랍니다.
은행에서 가장 좋아하고 일반적인 자금 용도는 본인이 거주하는 주택 구매 자금이 될 것이다. 주택을 구매 시 여유자금이 충분하여 모기지 없이 구매하거나 아니면 최소자금만 받아 마무리하는 것도 중요하겠지만 위의 경우처럼 재융자가 어려운 상황에서는 주택을 구매할 때 셋업을 잘해 놓는 게 무엇보다 중요하다.
예를 들어, 모기지가 전혀 필요 없는 경우에는 주택 구매 시 LOC(Lind of Credit. 꺼내 쓴 만큼만 이자를 내는 대출)을 반드시 만들어 재융자가 필요한 경우 은행에 아쉬운 소리 할 필요 없이 쉽게 꺼내 쓸 수 있도록 해두면 좋겠다.
은행에서 승인받은 모기지 금액보다 적은 금액만 받아야 할 경우에도 일단은 다시 한번 생각해 보기 바란다. 요즘은 은행에서 주는 만큼 무조건 받아 주택구매 자금으로 사용하고 남은 자금은 정기예금 등 기타 안전한 투자처를 찾아 수익을 남기는 전략도 필요하다. 투자처를 찾기 어렵다면 은행 이자 절감이 무엇보다 중요하니 중도상환 수수료 없이 상환할 수 있는 한도(연간 모기지 한도의 10~25%)까지 일시불로 상환을 하면 된다.
