갈매기의 부동산 동서남북

2019년 워털루 부동산 시장 리뷰

2019 on chalkboard

아직 2019년이 끝나지 않았지만, 10월 중순 현재 데이터를 기준으로 KW 지역 부동산 매매 현황의 추이를 살펴보고 대략의 시장 상황을 review 해 보겠습니다.  아래 데이터와 그래프는 워털루 부동산협회 발표 자료에 근거한 것입니다.

Median Sales Price

위 그래프는 최근 2년 매매 중간값입니다. 최근 2년간 약세를 보이고 잇는 토론토, 옥빌 등의 GTA 지역과 달리, KW 지역은 견조한 상승세를 보입니다. 그래프에는 안 나오지만, 2017년 봄의 NRST 도입으로 신규 이민자 수요가 적지 않은 KW 지역도 2017년 말까지 하락세를 보였지만, 2018년 초부터는 모기지 대출 심사 시, 스트레스 테스트를 추가로 받아야 함에도 KW 지역은 꾸준한 상승세를 이어 가고 있습니다.

참고로, 스트레스 테스트 이전에는 집값과 상관없이 집값 대비 일정 퍼센트의 대출이 가능했으나, 스트레스 테스트 이후에는 소득 수준이 대출한도에서 더 중요한 요인이 되었습니다. 즉, 높은 담보가치의 비싼 집을 사더라도, 대략 최근 2년 소득 신고 금액의 5배 정도가 대출 상한선이 되었습니다. (자영업자는 별도 프로그램으로 더 많은 금액 대출 가능).

이에 따라 기존의 소득수준이나 Credit 상관없이 집값의 65%를 대출해주던 New to Canada(신규 이민자 대출 우대 프로그램)도 대부분의 은행에서 폐지되었습니다.

Median Days on Market

위 그래프는 시장의 활황 도를 보여주는 DOM(Days On Market) 지표입니다. 수년전의 30일 이상 걸리던 매매 소요 기간이 전반적으로 짧아졌으며, 계절적으로는 연말, 연시 기간의 겨울 평균 거래 소요 기간이 길어짐을 알 수 있습니다.

하지만, 2019년 연말은 위의 첫 그래프에서 보다시피, 매매가 상승 추이에 힘입어서 DOM이 예년과 달리 연말 임에서 길어지지 않고 있습니다.   즉, 2019년에는 연말에도 활발한 거래가 이루어지고 있다고 볼 수 있습니다.

Sales

위 그래프는 거래량 지표입니다. 위의 DOM 그래프를 뒤집어 놓은 형상입니다. 즉, 거래량이 많은 달에는 DOM도 짧아 짐을 알 수 있습니다. 하지만, 2019년 연말 시즌은 DOM 이 짧아진 만큼 매매량이 늘지는 않았습니다. 그 배경은, 여름철 성수기가 지나서, 주택 수요는 줄었지만, 시장에 나오는 매물 역시 줄어 매매가는 오르지만, 거래량은 소폭 줄어든 현상입니다.

아래 그래프는 과거 약 10년간의 KW 지역 주택 매매 평균가입니다. NRST (외국인 주택 매입세) 도입으로 2017년 일시적 침체를 겪지만, Stress Test 시행에도 불구하고 꾸준한 상승세를 보여 주고 있습니다.

Residential average price Kitchener-Waterloo

2019년 9월의 매매 평균가 $533,027은 10년전 2009년의 $258,391 대비 약 2.06배 상승하였습니다. 2016년까지 연 5%의 일반적인 상승세를 보이다가, 2016년부터 평균 10% 증가율로 인한 결과로 생각됩니다.

모기지 프로그램의 대출 규제가 앞으로도 100만 불 이상의 고가 주택에 집중되고, 생애 최초 주택 구매자에 대한 지원이 늘어 나는 등 50~100만 불 사이의 주택 구매에 대한 장벽이 낮게 유지되면서, GTA 지역과 달리 평균 주택 가격 50만 불 대의 KW 지역은 2020년에도 완만한 상승세를 유지할 것으로 생각됩니다.

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