기고문

콘도 (Condominium) 구매 시 유의하실 점

Big modern apartment building and the construction of another one

지난 2달간 온타리오에서 일반 주택 구매와 매매 시에 주의하실 점에 대해 말씀드렸습니다. 이번 달에는 Condominium unit을 구매하실 때 유의하셔야 하는 점에 대해 말씀드리고자 합니다. 

1. Condominium Corporation과 Unit Owner

요즘은 많이 알려져 있긴 하지만, 처음 캐나다를 오시는 한국 분들께서는 도시에서 아파트 생활을 주로 하셨고 ‘콘도’라는 의미를 Time-share와 같은 휴양시설 이용권으로 생각하셔서 처음에 콘도(Condominium)와 아파트(Rental Apartment)의 구분을 어려워하시기도 합니다. 캐나다에서 Apartment는 개별 소유가 불가능한 Rental 용 다세대 주택이라고 생각하시고,  Condominium을 한국식으로 개별 소유가 가능한 주거용 공동주택이라고 생각하시면 됩니다.

Apartment의 경우, 다수 유닛(Unit)의 고층빌딩이라 하더라도 모든 유닛과 빌딩 전체 공동 거주 구역을 하나의 소유자가 소유 관리합니다. 각각의 유닛에는 Tenant가 임대차 계약(Residential tenancy lease agreement)을 맺고 들어와 임대료를 내고 살 게 됩니다. Apartment에는 언제나 Superintendent(관리자)가 항시 근무하고 건물을 유지, 관리합니다. 주인이 따로 있기 때문에 당연히 구매가 불가능하고 소유권 이전(Title registration)이 불가능합니다. Apartment로 운영되던 건물이 용도 변경 Conversion을 통해 Condominium으로 새로 설립되는 경우도 있습니다. 이 경우, Condominium Act의 규정에 맞도록 기존 Apartment 건물을 재건축 혹은 수선하고 Municipal government의 승인을 받아야 합니다. 

Condominium의 경우, 단층의 Townhouse 이거나 고층 빌딩인 것과 관계없이 각각의 유닛이 개별 소유권 이전이 가능하도록  Title이 만들어져 있고, 각 유닛의 소유권자는 Condominium corporation의 일원이 되어 일종의 주식회사나 마찬가지인 Condo corporation의 운영과 관리에 참여하게 됩니다. Ontario에서 Condo corporation의 운영과 관리는 Condominium Act,  S.O. 1998, c. 19에 의해 철저하게 법으로 규정되어 있습니다.

Condo corporation은 말하자면, 한국에서의 입주자대표회의라고 할 수 있습니다. 여기에서는 Condominium Act에 의해 법정 의무와 권리를 가진 회사 법인 형식으로 설립되고 운영됩니다. 주식회사와 마찬가지로 유닛 소유자가 Condo corporation 회사 운영에  결정권을 회의에서 투표로 행사하게 됩니다만, 많은 경우 콘도 이사회 (Board of Directors)에서 각 유닛의 콘도 관리비 (condo fee)를 결정하는 예산안,  결산안 심의, 콘도 빌딩의 수선 충당 등의 안건을 심의, 결정하게 됩니다.

종종 보시는 회사 이름들은 Waterloo Standard Condominium Corporation No. xx이나  Waterloo North Condominium Corporation No. xx 등으로 각 지역에 콘도 회사 등록명이 정해져 있습니다. 콘도 회사는 실질적으로 의사 결정 등의 콘도 관리를 회사 업무 활동으로 하지만, 일상적인 콘도 관리 업무는 Management company, 한국식으로 관리사무소에 이관합니다.

요즘은 드물어지긴 했지만, 주차장이나 창고 같은 경우도 소유권 이전에 가능한 유닛(Deeded unit)으로 만들어지는 콘도도 있습니다. 아직도 토론토 다운타운에서는 이런 Deeded unit parking lot을 사고 파는 경우가 있습니다. 소유권 이전은 되지 않았으나 유닛마다 배당된 주차 공간이 따로 있다면, 이는 Exclusive use common elements로 각각의 이용 유닛이 할당된 공간입니다. 이러한 콘도의 운영 내용은 Condo corporation의 Declaration을 참고하시면 됩니다. 

2. Pre-Construction Disclosure and Status Certificate of the Condominium Corporation

기본적으로 콘도를 구매하실 때에는 기존이나 신규 콘도 모두 계약서 작성 후 3~5일(기존 콘도) 혹은 10일(신규 콘도) 간의  Cooling off period가 있습니다. 계약서 작성 시, 기존 콘도의 경우 Status certificate를 검토하는 기간이고, 신규 콘도의 경우 계약서 및 콘도 회사의 Declaration을 검토하는 기간입니다. 

많은 경우에, 생각지도 못한 비용이 콘도 입주자에게 부과될 수 있고 이러한 내용은 Status certificate나 Pre-construction Agreement of Purchase and Sale with Disclosures including Declarations를 모두 검토해야만 알 수 있습니다. 변호사 검토를 위해 계약서 서명 후 Cooling off  period가 제공되는 것이니, 계약이 급하다고 하시더라도 이 부분을 Waive 하시고 넘어가시지 않도록 주의하시기 바랍니다. 

기존 콘도의 Status Certificate 검토를 통해서는 현재 유닛의 콘도 피 지급 여부, 전체 콘도의 예산안 운영 상황과 미래 운영 계획, 콘도 피 인상 계획 등에 대해 알 수 있습니다. 또 혹시라도 콘도 회사에 소송이 걸렸다거나 Slip-and-fall 사건 등에 대한 책임보험 지급 여부 등에 대해서도 알 수 있습니다. 혹시 빌딩 전체의 Renovation이 예정된 경우, 향후 몇 년 간 얼마의 콘도 피 인상이 예정되어 있다는 등의 계획, 기존 콘도의 땅 지분을 나누어 새로운 콘도 빌딩을 지을 계획이라는 등의 내용이 Status certificate을 검토하면 알 수 있습니다. 기존의 콘도 소유자라 하더라도 알지 못하는 주요 내용이 있을 수 있어서, 반드시 변호사와 검토하시도록 추천해 드립니다.

신규 콘도의 Pre-construction Agreement of Purchase and Sale은 콘도 구매 계약서와 마찬가지입니다만, 흔히들 Tarion Agreement라고 부르는 New Home Warries Plan 계약서가 함께 들어있습니다. Ontario New Home Warranties Plan Act, R.S.O. 1990, c. O. 31에 의해 모든 새로운 주거 주택 건설은 Tarion insurance를 구매, 등록해야 합니다. 건축업자가 혹시나 건축을 완성하지 못하거나 예상하지 못한 이유로 완공이 늦어지면 보상 및 계약 종료 상황을 결정해놓은 일종의 보험 계약서입니다. 문제는 이러한 보험 구매 등의 비용에 대해 막상 신규 콘도를 구매할 때 판매 담당자에게서 설명을 듣지 못하다는 것입니다. 신규 콘도를 구매하실 때에는, 계약하신 금액 이외에 다수의 Adjustment라고 부르는 부대비용과 각종 Service charge가 있습니다. 이러한 내용이 Pre-construction Agreement of Purchase and Sale에 Small letter로 들어가있기 떄문에 Occupancy 기간의 높은  Occupancy fee에 놀라시거나 Closing 시에 늘어난 Closing 비용을 감당하지 못하시는 경우가 있습니다. 계약서 내용과 Municipality 절차 비용 등에 따라 매우 달라질 수 있습니다만, 일반적으로 콘도 비용이 50만 불이라면, 각종 부대 비용을 포함해서 $25,000 정도가 계약금액에 더해진다고 생각하시면 되겠습니다. 

이번 달까지 온타리오에서의 주택 구매, 주택 매매, 콘도 구매 시 주의하실 점을 말씀드렸습니다. 차후에는 Residential Tenancy Investment and HST Return, Pre-Construction Assignment Sale, Effects of the new Cannabis law in Ontario to real estate market 등에 대해 차례대로 안내해 드리도록 하겠습니다. 궁금하시거나 자세한 정보를 원하시는 주제가 있으면,  Sahn@sorbaralaw.com으로 이메일, 519-741-8010  ext. 295로 전화주시면 되겠습니다.

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