이종철의 워터루 부동산

키치너-워터루 부동산 동향

Home improvements while building new condo at the beach by tiny humans big world.

KITCHENER-WATERLOO 지역 주택 매매 동향

키치너-워터루 부동산 협회 지역 MLS 통계에 따르면 (2020년 11월 4일) 691채의 주택이 10월 중 매매가 이루어져 이는 작년 동월 대비에도 28% 증가한 수치이다.

이는 지난 9월에 비해서는 9.6% 감소하여 다소 상승세가 줄어 겨울철 비수기로 접어드는 양상을 보인다. 다만 과거 10년간 10월 평균 거래량인 471채보다 상당히 높은 거래량으로 여전히 수요가 많은 것으로 보인다. 지난 7월~10월까지는 매달 월간 거래량 최고 기록을 나타내어 키치너 워터루 지역 주택가격의 큰 상승을 나타내었다.

최근 캐나다 이민국에서는 향후 3년간 이민자 수를 123만 3,000명을 받아들일 예정이라고 발표한 바 있다. 당장 내년부터 신규 이민자 41만 명 정도가 들어오게 되며 이는 과거 매년 32~35만 명 수준이었던 것 보다 약 20% 정도 증가한 것으로 경기 회복의 긍정인 효과와 함께 주택 수요 공급에 적지 않은 영향을 줄 것으로 예측된다. 특히 이곳 키치너 워터루 지역은 광역 토론토보다 비교적 저렴한 주택 가격으로 신규 이민자 선호도가 아주 높은 지역으로 내년도 주택시장 변화에 큰 관심을 두고 지켜봐야 할 것 같다.

 주택별 매매 현황,

  • Detached: 417채 (전년 동월 대비 25.6% 증가)
  • Condo, Apartments: 94채 (전년 동월 대비 34% 증가)
  • Townhouse: 134채 (전년 동월 대비 26.4% 증가)
  • Semi-Detached: 46채 (전년 동월 대비 48.3% 증가)

가격 측면에서 10월 매매 된 모든 주거용 부동산의 평균가격은 2019년 10월보다 19.4% 증가한 $635,301로 증가했다.

  • Detached: 평균 가격 $742,596 (전년 동월 대비 21.7% 상승)
  • Condo, Apartments: 평균 가격 $395,627 (전년 동월 대비 14.8% 상승)
  • Townhouse: 평균 가격 $499,641 (전년 동월 대비 15.6% 상승)
  • Semi-Detached: 평균 가격 $539,434 (전년 동월 대비 16.6% 상승)

가격 측면에서 올해는 50만 불대 타운 하우스의 선호가 두드러진 경향을 보여 비슷한 면적의 Single Detached 가격을 상승 견인하는 결과를 나타내고 있다. 이제 키치너 워터루지역에서는 오래된 방갈로를 제외하고 50만 불대 Single Detached House는 찾아보기 어려워진 것 같다.

10월에 판매된 모든 주거용 부동산의 중간 가격은 19.2% 상승한 595,000달러였으며, 단독 주택의 중간 가격은 20.5% 상승한 686,000달러였다. 10월에 주택을 판매하는 데 걸리는 평균 일수는 작년 23일보다 빠른 13일이었다.

10월 중 신규 MLS 리스팅 수도 783채였으며 2019년 대비 16%나 증가한 수치이며 Months’ Supply 수치는 여전히 1개월분으로 공급이 부족한 상향이다. 과거 10년간 10월 평균 3.2개월분 최근 5년간 10월 평균 1.8개월분과는 차이가 있어 특히 겨울철 시장에 나온 주택 선택의 폭이 작아 원하는 지역 원하는 주택구매가 더욱 힘들 전망이다.

키치너 워터루 부동산시장은 계속되는 COVID 19 증가세로 재택근무로 인한 도심지역에서 외곽지역으로의 인구 유입과 신규 이민자의 새 정착지 선호로 인해 내년에도 지속적인 거래 증가가 예상된다.

최근 6년간 10월중 주택 리스팅/거래량/평균가격 추세 (자료인용: Kitchener Waterloo 리얼트 협회)

신규 Condo 분양 절차

최근 COVID로 인한 경제 사정이 좋지 않은 상황에서 투자자들의 뚜렷한 투자처를 찾기는 그리 쉬워 보이지는 않는다. 정부의 COVID지원 대책의 일환으로 시중에 많이 풀린 돈은 그 향방이 아무래도 불확실성이 높은 주식투자보다는 부동산으로의 관심이 더 커 보인다.

부동산은 단기간의 수익보다는 장기적인 투자로 이어지는 것이 바람직하다. 당장 COVID로 인한 거래 위축이나 수익 감소를 볼 것이 아니라 경기의 흐름을 보고 최소 5~10년을 내다봐야 할 것이다. 과거의 경험이 말해주듯 어떤 경제적 위기 뒤에는 반듯이 반등과 회복으로 이어져 누군가는 큰 수익을 올리는 사람들을 늘 보아왔다. 이런 맥락에서 새로운 투자처를 찾고 계시는 분들을 위해 분양 Condo 절차에 대하여 대략적 설명해 보고자 한다.

1. 분양전 사전 검토

지역 정보, 모기지, 구매 예산 등 사전 본인의 사정에 맞는 투자처를 알아보고 향후 매각이나 임대 계획 등도 고려하여 분양받을 Condo를 정한다.

2. 대상 Condo 정보 파악 및 Unit 결정

분양사의 정보를 받아 Floor Plan, 자재, 인센티브, Deposit Structure(계약 시부터 Closing까지 15~20% 몇 차례 나누어서 납입)등을 파악하고 선호하는 방향과 층수를 결정한다. 이때 명의자의 ID 두 개, 수표책을 가지고 가는 것이 좋다. 최근 COVID로 사전 예약으로 상담이 이루어진다는 점도 고려해야 할 것이다.

3. 분양계약서 작성

분양 계약서 작성 시 분양사 직원의 안내로 하나하나 설명을 듣고 사인을 한다. 그 주요 내용은 계약자, 계약되는 Unit No., Level (아직 등기되지 않은 상태라 Legal Description은 없는 상태)를 정확히 확인하고, 중도 나눠서 내는 Deposit 금액, 시기(보통 3~5%씩 4차례 정도) 등도 잘 확인한다. 이때 내는 Deposit은 Builder 측의 Law Firm에 내게 되며 나중에 Evidence of Compliance라는 영수증이 우편으로 배달되며 이를 잘 보관하였다가 은행 모기지 서류로 제출해야 한다. 구매가격은 HST 포함된 가격이 일반적이지만 다시 한번 확인하는 것이 좋다. 물론 첨부 서류(Schedule)와 Tarion 서류도 꼼꼼히 읽어 보는 것도 좋다.

4. Cooling off 기간

계약한 후 10일간의 기간에는 어떤 사정이라도 구매자의 단순 변심 등으로도 계약을 취소할 수 있다. 그래서 이때 변호사를 선임하고 계약서 검토와 Builder의 신뢰성 등을 조언을 받아 결정하면 좋다. 또한, 클로징과 상관없이 모기지 Pre-Approval 서류를 받아 두고 이 기간이 지나 Builder 측에서 변호사 정보와 모기지 Pre-Approval 서류를 제출 요구 시 보낼 수 있도록 준비하면 된다.

5. 입주 전 진행사항

계획된 Schedule대로 중간 Deposit를 납부하고 나면 입주일(Interim Occupancy) 통지 전 인테리어 선택 통보를 받게 된다. 이때 보통 분양 당시 포함된 기본사양 Option 몇 가지 중 선택하게 되며 Deco Center에 가서 직접 눈으로 보고 Upgrade 하고 싶은 것은 별도의 비용을 지불하고 선택하게 된다.

6. 입주일 통지 (Tentative Occupancy Date)

최초 계약 당시 명기된 잠정 입주일 통지가 각각의 unit 완성이 예상되는 시점에 Builder로부터 통지가 오며 이는 진척상황에 따라 몇 차례에 걸쳐 연기될 수도 있다. 최근 COVID로 인해 건설 현장의 작업 속도가 늦어지고 협력 업체의 원활 납품이 되지 않아 6개월 이상 늦추어지는 경우가 발생하고 있다. 그리고 건물 외관이 완전히 완성되면 Confirmed Occupancy Date를 30일 정도 내에 통보받게 된다. 이 또한 몇 차례 연기될 수도 있다.

7. 입주 전 검사 (PDI : Pre-Delivery Inspection)

Confirmed Occupancy 이전에 분양받은 Condo의 입주 전 점검을 Builder 측과 함께 계약대로 되어있는지? 하자는 없는지? 점검하여 파손이나 누락, 하자 등을 Tarion 서류에 적고 수정 요구하여 사인하게 된다. 이 이후에도 Warranty 사항은 Tarion Website에 등록하여 수선을 요구할 수 있다. 이때 받는 Tarion Certificate는 하자 관련 분쟁을 대비하여 잘 보관하고 변호사 측에도 사본을 보내 주는 것이 좋다.

8. 입주 및 Closing (등기)

신규 Condo의 경우에는 두 번에 걸쳐 Closing을 하게 된다. 첫 번째가 Interim Closing이다. 분양받은 Unit이 입주 가능한 완공 상태가 되면 Confirmed Occupancy Date를 통보받게 되고 그날이 실제 이사와 관계없이 입주일이 된다. 하지만 아직 빌딩 전체가 시청으로부터 준공 허가가 되지는 않은 상태라 본 등기를 할 수 없어, 최종 준공 후 Final Closing까지의 Interim Closing을 하고 관리비, 재산세 등을 입주자가 부담하게 된다. 이때 Occupancy Fee가 발생하는데 마지막 입주 시 내는 Deposit, 재산세 선지급금, Monthly Common Expense, Builder 측 잔금 대납에 따른 이자 비용(등기되어도 법적 소유권이 없어 모기지를 받을 수 없기 때문) 등을 지급하게 된다. 여기에 따른 제반 Adjustment(금액 정산)는 구매자 변호사에게 통지되며 이 금액을 Post-Dated Check으로 몇 달 치를 지급하면서 Closing을 하고 키를 받게 된다. 이렇게 입주를 하게 되면 30 day Tarion Form을 작성하여야 하며, 하자 미처리 등도 기재하여 제출하면 된다.

9. Final Closing

빌딩 전체가 최종 완공되면 본 등기를 하게 된다. 이때 역시 각종 비용정산 (Adjustments)와 은행의 모기지 받아 구매자 변호사 측에 다운페이 잔금 등을 지불하고 등기를 완료하게 된다. 각종 비용에는 전기, 수도, 가스 연결 및 자재비, 개발비용(Levy), Builder 측 모든비용, Land Transfer Tax, Reserve Fund, 변호사 비용 등을 내게 된다.

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