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콘도 투자의 정석 1 – 콘도 분양 ABC

CONDO-LOFT

과거 찬밥 신세였던 콘도 투자가 최근 몇 년간의 부동산 활황과 더불어 크게 주목을 받고 있습니다. 하지만, 많은분이, 이 콘도 열기가 앞으로도 계속될지에 대해 관심이 많습니다. 이에 콘도 투자의 기본 사항부터 하나씩 점검해보겠습니다.

콘도 투자는 크게 분양 콘도와 기존 콘도 투자로 나누어 볼 수 있는데, 먼저 분양 콘도에 대해서 알아보겠습니다. 콘도 분양과 입주의 절차는 아래 그림과 같습니다.

콘도 분양/입주 절차
콘도 분양/입주 절차

온타리오에서 콘도를 분양하기 위해서는 대지를 확보하고, 콘도 건축 설계를 마친 다음 지방자치 단체로부터 건축/ 분양 허가를 받아서 분양하게 되는데, 한국과 마찬가지로 선 분양 / 후 건축의 절차를 진행하게 됩니다.  엄밀하게 말하자면, 선 분양과 후 건축 사이에 자금 조달의 절차를 거쳐서, 자금 조달을 마친 후 실제 건축에 착수하게 되어서 실제 입주까지는 생각보다 긴 기간(대개 4년 정도)을 거치게 됩니다. 

이렇게 분양-자금-건축의 복잡한 단계를 거치는 이유는 여러 가지 수분양자 보호 장치 때문에 그렇습니다. 분양허가를 받아서 분양하게 되면 분양 대금은 건축주(Builder) 나 시공사 (Construction Company) 가 전혀 관여할 수 없는, 변호사가 관리하는 신탁계좌 (Trust Account )로 입금되며, 신탁 계좌에 입금된 분양대금은 계획된 공사가 진행된 이후 시공사에 후불 지급되며, 대부분의 공사비는 은행과 약정된 분양율 (대개 70%) 도달 시, 은행으로부터 대출을 받아서 공사를 시작하게 됩니다.

은행은 신탁계좌에 입금된 Deposit으로 분양률을 확인하는데, 요즘은 강화된 모기지 정책으로 인해, 모기지 Pre-Approval 받은 수분양자만 인정하기도 합니다.

분양 완료 (70% 이상) 완료 후 은행 혹은 필요할 때, 지주와의 자금작업을 거친 후 공사를 시작하게 되는데, 만약, 70% 이상의 분양에 실패하여 은행의 대출을 받지 못하게 되면, 공사에 착수하지 못하게 되고, 신탁계좌의 분양대금은 분양자에게 돌려주고 상황 종료되게 됩니다. 분양에 실패하더라도 수분양자의 분양대금은 신탁계좌에 안전하게 보전되어, 분양대금이 시행사(건축주)로 입금되는 한국에 비해 매우 안전한 선 분양 시스템이라 할 수 있습니다. 

그러나, 최근과 같은 콘도 시세 급등 시기에는 분양 완료 후, 착공 전까지의 기간 중 시세 급등 시 건축주가 건축 포기하고 신탁계좌의 분양 대금은 분양자에게 분배 후 프로젝트 무산시킨 사례도 최근 있었습니다. (참고: Cosmos Condo 분양 취소 사례, https://globalnews.ca/news/4129315/vaughan-cosmos-condominiums-liberty-development/)

차후, 50% 이상 인상된 금액으로 다시 분양 가능하다고 보고, 그동안의 경비를 고려하더라도 건축주 이익을 극대화 할 수 있다는 얄팍한 상술이라는 의견이 지배적인데, 이런 건축주 (Liberty Development)는 피하는 게 좋겠습니다. 분양대금이 안전하게 보존되는 기능의 역효과라 볼 수 있는 측면입니다.

어쨌든, 분양하게 되면, 건축주가 자체 부동산 회사를 통해 소비자에게 직접 분양하는 경우도 있지만, 대부분은 부동산 중개 회사를 통해 실 수요자에게 분양하게 되는데, 한국과 다른 점은 정부나 지방 자치단체가 관여하는 공정한(?) 분양 절차는 없으며, 건축주의 자의적인 (맘대로) 의사에 따라 분양한다는 것입니다. 

한국에서의 아파트 분양은 엄청난 이권이 걸려 있던 시절에는 경찰관 입회하에 공개적인 추첨을 하거나, 청약 저축 혹은 사회적 약자 우선 등의 법과 정부 방침에 따라 분양하게 되어 있는데, 캐나다에서는 콘도 분양도 개인 간의 거래로 보고 정부가 관여하지 않습니다.

그래서 좋은 위치에 낮은 가격의 분양가로 공급대비 수요자가 엄청 많아서 경쟁률이 수십 대 1인 경우에도, 좋은 유닛을 건축주 마음대로 친한 친구에게 개인적인 친분으로 분양하더라도 아무런 문제가 되지 않습니다.  즉 추첨이나 다른 공정한 분양 시스템으로 분양해야 하는 의무가 없기 때문에 건축주는 많이 팔아 주는 중개회사에 좋은 유닛을 많이 공급할 수밖에 없는 것입니다. 

공급대비 수요가 매우 많아서 물량이 달리는 콘도는 모든 중개회사에 공급하는 것이 아니라, 과거 실적이 좋았던 일부 중개회사에만 공급하기도 합니다.  그래서 실수요자 입장에서는 능력 있는 부동산 중개 회사의 능력 있는 리얼터에게 구매의뢰 할수록 좋은 유닛을 받을 확률이 높아진다는 것입니다. (참고로 제가 속한 Home Standard Brickstone Realty는 GTA와 워털루 콘도 분양실적 상위권의 콘도 분양 전문 중개 회사입니다. )

또 다른 보호장치로는 온타리오주 법으로, 콘도 분양 계약 후, 10일 이내 변심할 경우에는 묻지도 따지지도 않고 계약을 해지 할 수 있습니다.

다음 편 콘도 분양의 장단점 편에서 다시 설명해 드리겠지만, 콘도 분양의 장점 중의 하나가 입주할 때까지 전체 분양 대금의 20% 정도(경우에 따라 15%, 25%도 있음)만 나누어 내면 되기 때문에 가격 상승 시기에는 적은 돈으로 큰 이익을 볼 수 있게 됩니다.  분양대금의 납부 스케줄은 경우마다 다르지만, 대체로 아래와 같은 일정으로 납부하게 됩니다.

계약 시: $5,000

계약 후 30일 이내: 총 분양대금의 5%

계약 후 3개월: 총 분양대금의 5%

계약 후 9개월: 총 분양대금의 5%   

계약 후 18개월: 총 분양대금의 5%

혹은 입주 시 5%

분양회사마다 다르지만 위 일정과 대동소이하게 진행되는 경우가 많습니다.

하지만, 분양 금 외에도 입주 후에 산정되는 개발 분담금이나, 주차장/ 라커룸 비용 등이 추가되고, 등기 절차에 따른 일반적인 등기 비용을 고려해야 하는데, 상세한 내용은 다음 편에서 다루겠습니다.

분양금(전체의 20% 혹은 25%)를 납부하고 착공되어, 공사가 완료되어 입주 허가가 나면, 입주(Occupancy)를 하게 되는데, 입주 전에 수분양자가 참관하는 입주 전 검사(Pre-Delivery Inspection, PDI 라고도 함)를 하게 됩니다.

전문가의 도움을 얻어서 전에 하자가 없는지 검사를 하고, 입주를 위한 측량 등을 하는 절차입니다. PDI 때 발견하지 못한 하자라도 Occupancy 기간 중 혹은 등기 후라도 일정기간 발견되는 하자는 시공사가 혹은 하자 보증 회사(Tarion)가 처리를 해줍니다.

그리고 입주를 하게 되는데, 입주를 하더라도 제반 서류가 정리되어 등기하기 전까지는 콘도의 소유권은 건축주에게 있기 때문에, 수분양자는 사용료에 해당하는 Occupancy Cost를 부담하게 됩니다. Occupancy Cost에는 잔금에 대한 이자, 건축주가 대신 부담하고 있는 재산세, 관리비 등이 포함됩니다.  이 비용을 다 합치면 해당 유닛의 렌트비 정도 된다고 생각하면 되겠습니다.

이상의 콘도 분양 절차와 대략의 일정을 살펴보았는데, 다음 편에서는 상세한 비용 분석과 콘도 분양 투자의 장단점에 대해 살펴보겠습니다.

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