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콘도 투자의 정석 2 – 콘도 분양 시 세무 유의사항

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지난 편의 콘도 분양/ 입주에 관한 기본적인 내용에 이어서, 콘도 분양 시 유의해야 할 사항을 정리해 보겠습니다.  분양 역시, 빌더와 수분양자 간의 계약이라는 점만 제외하면, 부동산 매매의 일반적인 절차와 다르지 않습니다만, 가장 큰 차이는 세금 관련입니다. 

세무 관점에서 유의해야 될 세 가지는 Capital Gain, Principal Residence, HST입니다.  조금 까다로운 개념이 나오지만, 가급적 쉽게 설명하도록 노력하겠습니다.  질문은 언제든지 e-mail, 카톡을 통해서 해 주시기 바랍니다.

Capital Gain

(투자에 대한) 양도 소득세 개념인데, 캐나다에서는 경비 제외한 양도 차익의 50%에 대해서만 과세합니다. 하지만, 투자 소득 ( Capital Gain )으로 인정받지 못하고, 사업소득(Business income)으로 간주할 경우 차익에 대해 100% 과세 되므로, 유의해야 합니다.

예를 들어 일반인이 콘도를 분양받아 살다가 팔 경우 (Principal Residence) 비과세되고, 일반인이 투자용으로 콘도를 사서 시세가 오른 뒤 팔 경우 차익의 50%( Capital Gain )에 대해 과세하지만, 저 같은 리얼터가 2회 이상 콘도를 사서 팔아 차익을 남길 경우, 콘도 매매 비즈니스로 보고 차익의 100 % 에 대해 과세한다는 차이입니다.

일반인의 경우에는 CRA 의 질의에 대해 “ 나중에 더 큰 단독 주택 마련을 위해 작은 콘도부터 샀다 “ 고 진술하는 순간, 본인 거주에도 불구하고, CRA 로부터 Capital Gain 과세 받거나, 심지어 Business Income으로 간주 될 수도 있습니다.

Principal Residence (자가 주택)

원칙적으로 본인과 가족의 거주 주택은 자가주택(Principal Residence)으로 보고 거주 기간에 상관없이 양도 차익에 대해 비과세합니다.  캐나다 자가 주택 개념의 합리적인 면으로 볼 수 있는 것이, 주택 소유에도 불구하고 비거주 ( 임대 등의 사유 ) 기간의 주택 가격 상승분에 대해서는 Capital Gain으로 간주 소득신고 납부해야 합니다.

예를 들어 주택 구매 후 5년간 살다가 사정상 다른 곳으로 이사하여 3년간 렌트 준 후 매도한다면, 나중 3년간 상승한 주택 가격에 대해서는 Capital gain 계산해서 양도소득세 납부해야 한다는 의미입니다. 아파트 아닌 단독 주택의 기준 시가 산정이 복잡하기는 하지만, 캐나다 양도소득세의 개념은 그렇습니다.   또한, 4인 가족이 1 Bed 콘도를 사거나, 잦은 콘도 매매는 자가 주택으로 인정받지 못할 가능성이 큽니다.

콘도 분양 시 자가주택 개념

많은 분이 잘 몰라서 소득세뿐 아니라 HST까지 과세당하는 경우를 심심찮게 봅니다. 자가주택의 기본 개념은 상식적으로 소유 + 거주입니다. 기본적인 상황을 간과하는 경우는 분양 콘도 입주의 경우에 발생합니다. 콘도는 지난 편에 설명해 드렸다시피 Occupancy Closing(준공후 입주)와 Final closing – Registration(등기) 사이의 2개월 ~ 2년의 간격이 있다는 것입니다.

다시 말해서 준공은 되어서 입주는 하지만, 아직 등기 정리가 안 되어서 명목상 빌더 소유인 상태에서 입주하는 것을 Occupancy Closing이라 하는데, Occupancy 상태는 아직 내 소유가 아니기 때문에, 자가 주택으로 인정받지 못하여 양도 차익에 대한 양도소득세가 발생합니다.

(Capital Gain) 그뿐 아니라, 아래 설명할 자가 주택에 대한 New Housing HST rebate도 받지 못하게 되므로, 매우 큰 손실이 발생하게 됩니다.  특히, 이런 경우 매도자가 모르고 진행하는 경우가 대부분이라서, 매도 후 수년이 지나서 CRA 의 빌더 자료 조사 후 HST 납부 통지를 받게 되기 때문에 충격이 더 큽니다.

HST는 신축 주택에 대해서만 과세 됩니다. (참고: 벽체를 남기고 지하를 포함한 1, 2층 모두 개축한 경우에는 Renovation으로 간주하여 HST 비과세 되기도 합니다.)

분양 콘도 역시 신축 주택이므로, HST가 과세 됩니다만, 자가 주택에는 일정 부분 환급해 주는 데 이를 New Housing Rebate라 합니다.  콘도의 경우에는 번거로운 절차를 없애고, 분양가를 낮게 보이게 하기 위해 Builder가 공개하는 분양가에는 이 rebate를 고려한 (제외한) 금액으로 분양하게 됩니다.

본인 거주 하지 않고, 임대를 할 경우에는 Rebate에 해당하는 금액을 빌더에 납부하고, 임대 사업자 등록하여 임대 사실 입증하면 환급받을 수 있습니다.

참고로 HST 과세 대상인 Builder는 건축 업자 만을 정의하는 것이 아니라, 신축 주택의 첫 자가주택 입주 이전 매매도 이득을 얻은 개인도 포함됩니다.

자가 주택에 대한 이해 부족으로 매도와 매수자 모두 피해를 본 사례 소개

A 씨는 2010년 워털루의 2 bed 콘도를 분양받았고, 2015년 결혼과 함께 입주 ( Occupancy ) 하였습니다. 그러나 남편의 직장이 있는 토론토 다운타운까지의 출퇴근 문제가 심각하여, 입주 6개월 만에 콘도를 Assignment 매도 (등기 전 전매) 하였는데, CRA 는 A의 Principal Place of Residence 인정 신청을 거절하고, 양도 차익에 대해 소득 신고 후 납세할 것을 고지하였습니다.

A씨는 계속 거주를 목적으로 취득한 실수요자였으나, Occupy (거주) 하였으되, Own (소유) 하지 않았기 때문에 Principal Place of Residence 인정을 못 받은 사례입니다. 더 심각한 문제는 A 씨는 본인이 분양받고 거주한 후 매도하였기 때문에, 양도 소득세가 없는 것으로 알고 콘도를 전매하고 이사 갔지만, 3년 후 CRA 의 조사에 의해 발견되어, 양도 소득세(Capital Gain)를 추징당했습니다. 

그리고 이 콘도를 매수한 B 씨는 HST Rebate 금액 차감된 분양금액으로 Closing 하며 잔금을 납부하고 이 콘도에 거주하던 중, 3년 뒤 Rebate 받은 HST를 토해내라는 통지를 받게 됩니다.  B는 소유자이되 첫 거주자가 아니기 때문에 HST Rebate 대상이 아니기 때문입니다.

통상적으로 전매 계약서에는 HST 포함된다는 조항이 포함되므로, B가 납부한 HST rebate는 A에게 청구할 수 있지만, 까다로운 절차나 법적 절차를 밟아야 하므로, B 역시 피해자가 될 수 있다고 볼 수 있습니다.

콘도 투자는 상대적으로 적은 금액의 ( 분양금의 20% 내외) 투자로 Leverage를 통한 수익 창출의 기회가 있는 대신, 일반 주택과는 다른 절차와 세금 문제가 있습니다.  콘도 투자 시에는 경험 많고 세무 지식에 맑은 리얼터의 도움을 받으시는 것을 권해 드립니다.

다음 편에는 쉽고 재미있는 생활 부동산 주제로 찾아뵙겠습니다.

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