필자는 캐나다에서 건축 디자인/법규/허가 등 20여년의 업무 경험을 바탕으로 지역 한인들께 건축에 관한 내용을 소개하여 캐나다 삶의 실제적인 도움이 되었으면 하는 마음으로 기회가 되는 대로 건축 관련한 정보를 나누고자 합니다.
1. 홈 인스펙션이 뭔가요? 왜 필요한가요?
홈 인스펙션은 주택의 현재 상태를 점검함으로 주택을 구성하고 있는 여러 가지 요소들이 각자의 기능을 제대로 하고 있는지 확인하는 일을 말합니다. 캐나다에서 주택을 사는 경우 홈 인스펙션 과정을 거치는 것이 일반적인데 크게 사전 인스펙션과 사후 인스펙션으로 나뉩니다.
먼저 신규주택 구매 후 건물이 완성되고 입주 전에 하게 되는 사전 인스펙션 (PDI: Pre Delivery Inspection)은 건설사 측 직원 혹은 인스펙터와 함께 계약서대로 공사가 되었는지 그리고 건물 사용 메뉴얼 등을 함께 점검하는 목적이 있습니다. 신규 주택인 관계로 해당 도시의 건축 허가 및 감리 등을 최근에 거쳤기 때문에 법규상 하자나 구조적 문제점이 발생할 가능성은 상당히 희박합니다. 하지만 인스펙션 중 하자가 발견된다면 일정한 기간 내에 건설사에 수리를 요구하거나 신규주택 보장제도(TARION Warranty)를 통해 입주 후 일정 기간 내에 수리를 받을 수가 있습니다.
일반적으로 홈 인스펙션은 사후 인스펙션 즉 기존 주택을 산 후 최종계약 전 하나의 조건으로 하게 되는 인스펙션을 말합니다. 건물주가 주택을 매물로 내놓기 전에 집의 가치를 확인하고자 혹은 특별한 건물 손상으로 인해 부분 인스펙션을 하는 예도 있지만 이번에는 일반적 홈 인스펙션 (사후 인스펙션)에 대해 알아보도록 하겠습니다.
보통 주택 구매를 하고자 할 때 원하는 지역의 현 주택 시세를 확인하고 은행에서 가능한 모기지를 확인하여 재정적인 준비가 되면 온/오프라인을 통하여 원하는 주택 물색에 들어갑니다. 이때 주의할 것이 사기도 전에 주택과 사랑(?)에 빠지지 말아야 한다는 것입니다. 겉모습만 보고 혹은 가격이 저렴해서 홈 인스펙션 없이 구매하는 것은 위험할 수 있습니다. 계약 후 거주 중에 문제가 발견되면 일상생활의 불편 감수는 물론 금전적, 정신적 손해는 오로지 집주인의 몫입니다. 오퍼(Offer)에 경쟁이 있더라고 할 수 있으면 계약에 홈 인스펙션을 조건(Condition)으로 넣고 주택의 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 안전합니다.
2. 어떤 홈 인스펙터를 선택해야 하나요?
홈 인스펙션을 의뢰할 때 살펴봐야 할 것이 인스펙터의 경험과 자격입니다. 현재 온타리오주에서는 인스펙터 자격증을 법규화하고자 추진하고 있지만 아직은 최종 법제화되지 않은 상태입니다. 가격이 저렴하다고 인스펙션의 전문지식이 없는 무경험자, 무자격자에게 인스펙션을 맡길 경우 수박 겉핥기가 되기 쉽습니다.
반드시 공인된 인스펙션 과목들 (총 10과목과 정부시험 2과목)을 모두 이수한 CHI(Certified Home Inspector)에게 인스펙션을 의뢰하는 것이 바람직합니다. 그러므로 계약 전, 인스펙터의 Certification을 확인하는 것이 좋습니다. 홈 인스펙션은 주택 구매 가계약 시 조건으로 포함하고 최종계약 전에 경험 있고 자격을 갖춘 곳에 의뢰하는 것이 좋습니다.
3. 홈 인스펙션은 어떻게 이루어지나요?
구매자가 홈 인스펙터와 계약을 하고 중계인과 함께 시간 약속을 하여 해당 주택에서 인스펙션합니다. 홈 인스펙션은 보통 2~3시간 정도 소요되며 중계인과 구매자 그리고 인스펙터가 함께 참관할 수 있습니다. 외관 검사를 위해 가능하면 낮에 인스펙션을 하는 것이 좋고 충분히 시간 여유를 두는 것이 정확한 인스펙션에 도움이 됩니다. 지붕부터 기초 그리고 외관과 내부 상태 및 전기, 냉/난방, 수도 등 각 기능이 제 역할을 하고 있는지, 결함이 있다면 앞으로 얼마나 더 제 역할을 할 수 있을지, 수리는 언제 필요하며 가능한 것인지를 판단하게 됩니다. 인스펙션을 마치면 인스펙터는 인스펙션 리포트를 보통 72시간 내에 작성하여 의뢰인에게 제공하며 구매자가 주택의 상태를 판단할 수 있는, 혹은 구매 재협상의 근거로 사용할 수 있습니다.
4. 집주인(구매자)으로서 알아야 할 것이 있나요?
구매자는 인스펙터와 함께 인스펙션하는 것이 문제점을 이해하거나 주택을 구매하였을 때 그 주택을 이해하는 데 도움이 되므로 가능하면 참관할 것을 권합니다. 물론 반드시 참관해야 하는 것은 아니므로 리포트만 받아 볼 수도 있습니다. 리포트에 명시된 사항을 바탕으로 최종 거래 시, 거래를 철회할지 아니면 초기 제안가격을 조정할지, 수리비를 별도로 요구할지 등 여러 가지 사항을 본인 상황에 맞게 고려할 필요가 있습니다. 홈 인스펙션을 기준으로 조정안을 제시할 때 리포트는 객관적인 기준이 되므로 상당한 설득력이 있게 됩니다.
한국과 달리 캐나다에서 주택을 소유하면 여러 가지 건물 유지 보수 관련 기능들을 숙지할 필요가 있습니다. 인스펙터와 함께 관련 기능들을 숙지하고 계약 시 결함을 인지하고 대책을 마련할 수 있다면 후에 실제로 하자 발생 시 어렵지 않게 대처할 수가 있겠습니다. 위 내용을 참고하시어 주택 구매라는 큰 투자에 적합한 인스펙션을 통하여 안전하고 신중한 선택을 하는 데에 도움이 되셨기를 바랍니다.
