갈매기의 부동산 동서남북

렌트 종료 및 퇴거 요청에 대응하는 방법

Happy marriage packing stuff into carton boxes while moving-out

올 초에 렌트 계약 종료와 집주인의 퇴거 요구에 대처하는 방법에 대해 글을 게재하였었는데, 여전히 온타리오 임대차 보호법에 대해 잘 모르는 분이 많고, 아래 사례와 같은 억울한 사례가 왕왕 있는 것 같습니다.  현재 렌트 살고 계신 분은 아래의 글을 꼭 기억했다가 부당한 일을 당하시는 일이 없으면 합니다.

억울한 사례 요약

  • 최초 1년 계약 종료 전 계약 갱신 관련 논의 없었음. 자동으로 Month-to-Month로 전환됨
  • Month-to-month 전환된 이후, 집주인에게 요청한 바 없음에도, 집 주변 정리 및 수리해 줌
  • M2M 전환 3개월 후 세입자가 한국 다니러 간 사이, 집에 For-Sale 간판 세워져 있다고, 이웃이 연락해줌
  • 집주인에게 항의하자, 집을 매도하게 되어도 계속 세입자로 살게 해줄 테니, 청소하러 집에 들어가도 되냐 물어 세입자는 필요 없다고 했는데, 빈집에 누군가 들어와서 청소하고 감
  • 10일 후 집 팔렸다고 한국에 있는 세입자에게 e-mail 오고 ( 누군가 집 보러 온 날은 보고 갔다고 E-mail 왔다고 함), 그날로부터 60일 후 집을 비워 달라고 노티스가 왔음
  • 한국에 있어서 곤란하니 한 달 만 더 있다가 이사 나가면 안 되냐고 사정해도 집주인은 안 된다고 함

온타리오 세입자 보호법의 보호를 받을 수 있는 상황인데도, 몰라서 일방적으로 당하는 참 안타까운 사연입니다.  하나씩 짚어 보겠습니다.

  1. 아래에 설명할 세입자의 대항 방법을 생각하기 전에 집주인과의 원만한 커뮤니케이션이 중요합니다. 즉, 퇴거까지의 충분한 기간을 요청하고, 그렇지 못할 경우에는 주택 매도에 협조할 수 없음을 집주인에게 알려야 합니다. 
    집주인의 매도 위한 Showing 요청에 응해야 한다고 Rent 계약서에 명시되어 있지만, 세입자의 협조 없이는 현실적으로 집을 보여주기도, 팔기도 어려울 뿐 아니라, 설사 매매 계약이 체결되더라도 세입자가 아래 설명한 절차를 밟을 경우, Closing 일자에 매수자에게 주택 명도하는 것이 불가능합니다.
  1. 최초 렌트 계약 종료 후, 상호 별다른 의사 표시 없으면 Month-to-Month 렌트 계약으로 전환되며, 집주인이든 세입자든 60일 전 Notice 하면, 계약을 해지 할 수 있습니다.  그러나 중요한 건, 세입자는 아무런 이유 없이 60일 전 퇴거 할 수 있습니다만, 집주인은 매우 제한된 경우에만 세입자에게 계약 해지 할 수 있습니다. (세입자 보호법 참조)
    주택이 매도되고, 매수자가 직접 입주하는 경우도 퇴거 통지 할 수 있습니다만, 어떤 경우라도 반드시 세입자 보호 심판원 (Landlord and Tenant Board, 이하 LTB ) 에서 규정된 양식(N12, PDF 문서 다운 받기)과 절차에 따라 세입자에게 통지해야 하고, 퇴거는 LTB 의 판결로만 가능합니다. 
    그러므로 위 사례의 경우, N12 양식으로 통지받지 않았다면 퇴거 통지는 무효이며, LTB 의 재판이 완료되어 LTB 로부터 서면으로 퇴거 명령을 받기 전까지는 이사 나가지 않아도 됩니다.
  1. 집 팔 계획은 집주인이 세입자에게 설명할 필요는 없으나, 집을 팔기 위해서 매수 희망자에게 집을 보여 주기 위해서는 반드시 24시간 전에 세입자에게 서면 통지되어야 합니다. (e-mail 가능) 
    만약 빈집에 들어가서 집을 보여 주고, 사후에 통지하였다면, 가택 무단 침입이므로, LTB 에 신청할 경우, 렌트비 감면 혹은 집주인에게 벌금 처분이 내려질 수 있습니다.  또한 집을 팔기 위해 집주인이 무단으로 입실하여 집을 청소 했다면 명백한 가택 침입에 해당합니다.
  1. 현시점에서 위 사례의 부당한 퇴거 요청을 받은 세입자의 경우 아래 사항을 점검해 보아야 합니다.
    • 집주인으로부터 퇴거 통지를 N12 폼으로 받았는가? 
    • 미리 통지할 필요는 없으나, 집주인에게 이사 갈 집을 못 구해서 이사 나갈 수 없다고 통지 ( E-mail 가능 )
    • 통상 주택 매수자는 Closing 전까지 2~3회 측량 등을 위해, 매수한 주택을 방문하는데, 이 경우에도 24시간 전, 서면 통지 확인하시고, 매수자가 왔을 때 퇴거 통지받은 날에 이사 나갈 수 없음을 알림
    • 청소를 위해 집주인의 무단침입 사실을 안 경우, LTB의 T2 양식을 기재하여 LTB 에 구제 신청.  LTB 에 신청을 안 하더라도 T2 작성한 사실을 집주인에게 알리는 것만으로도 위력을 발휘 할 수 있음.

참고로, 주택 매도 아니더라도, 집주인 본인 입주하는 경우 (1년 계약 종료 이후에만 가능 )에도 60일 전 통지 후, LTB 에 퇴거 처분 신청 가능한데, 이 경우에는 한 달 치 렌트비를 세입자에게 보상해 주어야 합니다.

아무튼, 온타리오주는 퇴거를 원치 않는 세입자 내보내기 위해서는, 법에서 정한 사유로만 가능하고, 반드시 LTB 판결을 거쳐야 하므로, 쉽지 않은 일입니다. LTB는 세입자를 보호하기 위한 준사법기관으로, LTB Web Site에 가시면, 매우 쉽게 모든 절차가 설명되어 있어서 변호사나 법무사의 도움 없이 모든 절차를 진행 할 수 있습니다.

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