최수태 모기지

외국인 특별과세 환급에 대하여

Tax time need help.

NRST – Non-Resident Speculation Tax

외국인이 주택 구매 시 특별과세 15% 환급 조건에 대한 문의가 많아 다시 한번 사례별로 정리해 보고자 한다.

비거주자 즉, 외국인이 온타리오주 Golden Horse Area에서 주택을 살 경우 구매가액의 15%에 해당하는 금액을 등기 시점에 변호사를 통해 납부해야 한다.  즉, 주택 구매 시 다운페이 자금 및 취득세, 15%의 특별 세금, 그리고 등기 시 소요되는 변호사 비용 등 상당히 많은 자금을 준비해야 한다.

영주권자가 이 지역에서 주택을 살 때보다도 최소 구매가격의 15% 정도의 자금을 더 준비해야 한다.  그러나 일정한 요건을 갖출 경우 이미 납부한 외국인 특별 세금을 환급받을 수 있는 요건이 있는데 사례와 함께 공유하고자 한다. 

International Student

주택 구입 시점 학생비자를 보유하고 있고 학생 단독 명의로 주택을 사는 경우

한국의 부모가 자녀를 유학 보낸 후 4년 이상 안정적인 거주지 마련을 위해 콘도 구매를 하는 경우가 많다.  이 경우 소득이 없는 학생 신분으로 모기지가 가능하다면 학생 단독 명의로 주택을 구매하고 주택을 산 날로부터 풀타임으로 2년 이상 학업을 마친 경우 변호사를 통해 환급 신청을 하면 된다. 

그러나 2년제 컬리지를 다닐 경우 주택 구매 이후 풀타임 2년의 요건을 충족하는지 점검이 필요하다. 예를 들어, 조기 졸업을 하여 1년 6개월 만에 졸업을 할 경우에는 환급을 받을 수 없으니 유의해야 한다.

그러나 소득이 없는 외국인 유학생의 경우 은행에서 모기지를 받을 기회가 부족하여 부득이 한국의 소득 있는 부모(비영주권자)가 주택의 타이틀에 같이 올려야 하는 경우가 많은데 이 경우에는 외국인 특별세금 환급을 받을 수 없게 된다.

Foreign national working in Ontario

주택을 산 시점에 워크퍼밋 비자를 소지하고 있고 최소 1년 동안 온타리오주에서 풀타임으로 일을 한 경우 환급을 받을 수 있다.  여기서 풀타임이란 주당 30시간 이상 일을 해야 하고 1년 1,560시간의 일을 할 경우를 말한다.  그러나, 학생인 자녀와 워크퍼밋을 보유하고 있는 부모 중 한 명이 동시에 주택을 구매할 경우에는 두 개의 요건을 모두 충족해야 환급을 받을 수 있으니 주의해야 한다.

Foreign national who becomes a permanent resident of Canada

주택을 구매한 날로부터 4년 이내에 영주권을 취득할 경우 납부한 외국인 특별세금 15%를 돌려받을 수 있다.

외국인 유학생인 상태에서 주택을 구매하였으나 구매 후 풀타임 2년 요건을 충족하지 못하여 워크퍼밋 비자를 받은 후 풀타임 1년 일을 한 경우에는 환급이 불가하다. 주택 구매 시점의 외국인 유학생의 환급 요건이 충족되어야 한다. 단, 주택 구매 후 4년 이내에 영주권을 취득하였다면 환급이 가능하다.

유학을 준비 중인 한국의 젊은 부부(학생비자 취득)가 제도 시행할(2017년 4월 20일) 이전에 콘도를 분양받아 놓았으나 최근 클로징이 다가옴에 따라 상담을 한 경우가 있는데 이 경우에는 일단 15%의 세금을 납부해야 하고 위 세 가지 요건을 충족시킬 수 있도록 노력해야 한다.

15%의 외국인 특별세금 환급 여부는 상당히 중요한 항목이기에 위 사례들을 참고하여 본인의 구체적인 상황에 따른 환급 요건을 변호사를 통해 다시 한번 확인을 받은 후 의사결정을 해야 한다.

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