최수태 모기지

해외소득으로 모기지 가능하다

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캐나다에 유학이나 자녀 교육을 위해 방문하신 대부분의 경우 부부 중 한 명은 한국에 소득이 있는 경우가 많다. COVID-19 이후 해외 소득으로 주택구매를 위한 모기지가 많이 어려워진 측면이 있다.

예를 들어, 육아휴직으로 캐나다에 들어와 생활하다 이제 곧 한국으로 복귀 예정인 경우에도 소득을 인정받아 모기지를 받을 수 있었으나 지금은 어려운 부분이 있으며, 모기지 비율을 65% 미만으로 줄인다거나, 내가 거주할 주택 외에 렌탈 주택 구매 시 제한을 한다거나, 해외소득인정 국가를 축소하는 등 은행의 가이드라인이 점점 더 좁아지고 있다.

가장 어려운 케이스의 경우 부부가 모두 한국의 직장을 퇴사하고 온 가족이 함께 유학을 오는 경우이다. 이 경우 퇴직과 동시에 무직이 되어 소득 인정을 받을 수 없기에 모기지를 받을 수 없는 경우가 된다. 해외 유학을 계획하고 계신다면 무작정 직장을 그만두고 온 가족이 한 번에 캐나다에 오기보다는 부부 중 한 명이 가족과 함께 먼저 와서 정착을 할 수 있는 시간을 가진 후 한국의 소득을 근거로 모기지를 받아 내 집 마련을 하시는 것도 좋은 방법이 될 거 같다.

해외소득으로 모기지를 받을 방법에 대해 알아보고자 한다.

첫째, 집 가격(감정가)의 최대 80%까지 모기지 가능하다.

지역에 따라 조금 다르기는 하지만 주택 구매 가격의 최대 80%까지 가능하다. 물론 해외소득을 증명할 수 있는 국세청에서 발급하는 최근 2년 소득금액 증명원과 재직 증명서 및 급여명세서를 제출해야 하며 해외소득을 근거로 부채비율을 산정하여 은행별 가이드라인 범위내에서 최대 80%까지 가능하다.

그리고 한국에 별도의 부채가 있다면 나이스 신용 지키미 (www.credit.co.kr) 등의 신용조회 사이트를 방문하여 “신용보고서”를 조회하여 제출해야 하며 이 보고서에 등재된 부채에 대해서는 은행들의 계산방식에 의해 부채비율에 적용이 된다. 그러기에 한국에 부채가 많은 경우 원하는 모기지 금액을 받지 못할 수도 있다.

그리고 해외소득이 있는 사람의 경우 주택 구매시 타이틀(등기)에 이름을 올리지 않고 보증인 자격만으로도 모기지가 가능하다는 장점이 있는데 통상 은행은 보증인이라 할지라도 약정서상에 보증인의 의무와 관리에 관해 설명을 하고 해당 서류에 사인하기 위해 캐나다 은행에 방문해야 하는 것이 원칙이지만 캐나다 입국을 하지 않고 POA(위임장) 공증을 통해 입국하지 않고 처리 할 수 있는 장점이 있다.

둘째, 집 가격의 최대 65%까지 모기지 가능하다.

본인 거주 주택만 해외 소득을 근거로 최대 65%까지 모기지를 받을 수 있는데 통상 1년 치 원금과 이자와 재산세를 납부할 수 있는 여유자금을 준비해야 한다. 한국과 미국에서 발생하는 소득의 경우 위 80%까지 받을 수 있는 은행을 통해 진행하면 되지만 그 외의 국가에 소득이 있는 경우에는 최대 65%까지 가능하며 이 경우는 좀 더 철저한 사전 준비 및 모기지 전문가와 상담을 하여 국가별 소득인정 가능성을 확인할 필요가 있다.

해외소득 인정 국가

은행별 해외소득 인정을 해주는 국가의 기준이 다르기는 하지만 미국에서 발생하는 소득의 경우 대부분의 은행에서 모기지를 받을 수 있으며, 한국 소득의 경우 역시 좋은 조건으로 모기지를 받을 수 있다. 단, 한국 및 북미지역이 아닌 해외에서 근무하고 있다 할지라도 소득신고를 한국 또는 캐나다에 별도로 신고할 경우에는 소득인정을 받을 수 있다.

해외 소득을 사용할 경우 해당 국가의 영문 신용보고서 제출이 필수 서류이기에 신용보고서 조회가 가능한지 먼저 확인이 필요하다.

해외소득을 인정받기 위한 준비 서류

한국의 경우 국세청에 신고한 최근 2년 소득금액 증명원, 재직 증명서, 그리고 급여명세서 및 급여가 입금된 계좌의 거래명세가 필요하다. 자영업자의 경우에는 사업자 등록증을 추가로 준비해야 하며 또한 해당 거주국가의 부채 현황 파악을 위해 신용정보를 제공하는 사이트에서 “영문 신용보고서”를 발급받아야 한다.

최근 싱가폴에 소득이 있는 경우 위의 가이드라인에 필요한 서류를 제출하여 65%까지 승인을 받은 사례가 있으나 태국 및 중국에 근무하는 사례의 경우 거절하는 은행이 많았습니다.

해외 소득으로 주택을 사시는 경우 좀 더 치밀한 계획과 사전상담이 필요합니다.

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