변화무쌍했던 2017년 부동산 시장이었습니다. MLS 기록을 토대로 2017년 KW 부동산 시장을 정리하고 2018년의 방향에 대해서 생각해보겠습니다.
![키치너 워터루 주택 매매 거래량](http://kwlanding.mycafe24.com/wp-content/uploads/2018/02/1.-summary-of-2017-real-estate-market.jpg)
우선, 주택경기의 지표라 할 수 있는 거래량을 보면, 2017년 KW 지역에서 거래된 총주택 수는 6,549채이고, 그중 12월에 301채가 거래되어 전년 동월 대비 1% 감소하였지만, 5년 동월 평균 대비 13% 증가했습니다. 시세의 변화에도 불구하고, 거래량은 안정적으로 유지되는, 지속해서 인구가 증가하는 도시의 전형적인 모습을 보여 주고 있습니다.
![키치너 워터루 매매 물건 수](http://kwlanding.mycafe24.com/wp-content/uploads/2018/02/2.summary-of-2017-real-estate-market.jpg)
매물의 수를 보여주는 Active Listing의 경우, 2016년의 급격한 시세 상승이 매물 부족으로 인한 것임을 우측의 표가 보여 주고 있습니다.
2017년의 경우 5월 이후 매물이 늘었지만, 아직도 평년의 매물 공급 수준에는 못 미치고 있어서, 2017년 평균 거래 소요 기간은 19일로 KW 지역 부동산 시장은 여전히 거래가 활발하다고 할 수 있습니다. 참고로 과거 10년간 평균 거래 소요 기간은 43일이었습니다.
특히, 10월 이후에는 2018년부터 시행될 모기지 심사 강화 조치**에 대비해서 실수요자 중심으로 수요가 늘어서 활발한 거래량을 기록했습니다.
** 모기지 심사 강화 조치: 2017 년 10월, 은행 감독원에서 발표한 조치로서 2018년 1월 1일부터 담보 가치뿐 아니라 대출자의 “소득대비 대출한도”를 엄격하게 관리하겠다는 조치. 여러 가지 변수가 있지만, 부부 합산 연간 소득의 약 5배 정도가 대출 상한선이 될 것으로 예상됩니다.
![키치너 워터루 평균 매매가](http://kwlanding.mycafe24.com/wp-content/uploads/2018/02/3.summary-of-2017-real-estate-market.jpg)
최근 10년간 KW 지역 매매 평균가입니다.
연평균 5% 정도의 상승을 꾸준히 이어오던 시세가 2016년 초부터 급격히 상승하여, 매물은 줄어들고 수요가 급격히 증가하면서, 2017년 초에는 한 달에 10% 이상 폭발적으로 오르는 달도 있었지만, 2017년 4월 20일, 온타리오주 정부의 Fair Housing Plan** 발표 이후 매수심리가 급격히 위축되면서, 4월의 고점 대비 약 15% 하락으로 2017년을 마감하였습니다. 그러나 하반기 조정에도 불구하고, 2017년 평균 거래 가격은 2016년 대비 20.7% 상승한 $467,000을 기록하였습니다.
** Fair Housing Plan: 주택 구매 시 비영주권자에게 취득세 15% 부과 및 주택 임대료 상한 적용 대상 확대 등의 조치로서 2017년 4월 20일 발표되었습니다. 그러나 비영주권자 취득세 15% 부과의 경우, 전체 주택 구매자 중 비영주권자 비율이 5% 내외로 낮고, 1년 취업, 혹은 4년 내 영주권 취득 시 환급되며, 주 정부 이민 Nominee만으로 면제되는 등, 실질적인 영향이 크지 않았음에도 불구하고, 그동안 가파른 상승세에 대한 경계심 발동으로 구매 심리가 위축되어 2017년 하반기 시세 하락으로 이어졌다고 보고 있습니다.
2018년 KW 지역 주택 시장 영향을 줄 수 있는 요인을 꼽자면,
하락 요인
- 금리 인상 가능성: 2번 정도의 인상이 예상되고 있는데, 그 이상의 금리 상승 시에는 매물 압박으로 시세 하락에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
- 모기지 심사 강화: 부부 합산 연간 소득의 5배 이내로 모기지가 제한되더라도, KW 지역의 평균 주택 가격이 약 47만 불 선인 것을 고려한다면, KW 지역에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다.
상승 요인
- 이민자 유입: 최근의 이민 추세가 주 정부 이민의 비중이 높아지고, 유학 후 이민의 비중이 높아지는 경향이라, GTA 같은 대도시보다는 KW 같은 성장 전망이 있는 대학 도시로 신규 이민자 및 이민 희망자의 유입이 지속해서 증가하고 있습니다.
- 도시 활성화: 워터루 경전철 개통으로, 도심의 기능이 활성화되고, IT 기업의 유치가 늘어 인구 증가 예상됩니다.
- 타지역 유입: 우수한 주거/교육 환경에도 불구하고 상대적으로 저렴한 주택 가격으로 인해 평균 주택가격 80-100만 불의 GTA 등에서 유입되는 인구가 늘고 있습니다.
- 환율: 캐나다 달러가 지속해서 약세를 보이고 2018년에도 이 기조가 유지될 것으로 전망되고 있어, 외부로부터의 자금 유입이 가속화될 것으로 전망됩니다.
![중국 위안화 대비 캐나다 달러 환율](http://kwlanding.mycafe24.com/wp-content/uploads/2018/02/4.summary-of-2017-real-estate-market.jpg)
짧은 글로 정리하기에는 어려운 주제이지만, 분명한 것은 2017년 상반기의 “ 묻지 마 오퍼” 시대가 저물고, 정확한 Property Valuation과 냉정한 판단이 요구되는 주택 시장이 시작되었다는 것입니다. 높은 세금에도 불구하고 주택 양도소득세가 없는** 캐나다는 여전히 부동산이 제일 큰 합법적 자산 증식 수단입니다. 각자의 모기지 여건과 자금 계획을 확인하시고, 알찬 재산 증식 계획을 수립하시기 바랍니다.
** 양도 소득세 비과세는 본인 거주 주택에 한정됩니다.