갈매기의 부동산 동서남북

2017년도 키치너 워터루 부동산 시장 총정리

2017 with sparklers on black background

변화무쌍했던 2017년 부동산 시장이었습니다. MLS 기록을 토대로 2017년 KW 부동산 시장을 정리하고 2018년의 방향에 대해서 생각해보겠습니다.

키치너 워터루 주택 매매 거래량
키치너 워터루 주택 매매 거래량

우선, 주택경기의 지표라 할 수 있는 거래량을 보면, 2017년 KW 지역에서 거래된 총주택 수는 6,549채이고, 그중 12월에 301채가 거래되어 전년 동월 대비 1% 감소하였지만, 5년 동월 평균 대비 13% 증가했습니다. 시세의 변화에도 불구하고, 거래량은 안정적으로 유지되는, 지속해서 인구가 증가하는 도시의 전형적인 모습을 보여 주고 있습니다.

키치너 워터루 매매 물건 수
키치너 워터루 매매 물건 수

매물의 수를 보여주는 Active Listing의 경우, 2016년의 급격한 시세 상승이 매물 부족으로 인한 것임을 우측의 표가 보여 주고 있습니다.

2017년의 경우 5월 이후 매물이 늘었지만, 아직도 평년의 매물 공급 수준에는 못 미치고 있어서, 2017년 평균 거래 소요 기간은 19일로 KW 지역 부동산 시장은 여전히 거래가 활발하다고 할 수 있습니다.  참고로 과거 10년간 평균 거래 소요 기간은 43일이었습니다.

특히, 10월 이후에는 2018년부터 시행될 모기지 심사 강화 조치**에 대비해서 실수요자 중심으로 수요가 늘어서 활발한 거래량을 기록했습니다.

** 모기지 심사 강화 조치: 2017 년 10월, 은행 감독원에서 발표한 조치로서 2018년 1월 1일부터 담보 가치뿐 아니라 대출자의 “소득대비 대출한도”를 엄격하게 관리하겠다는 조치. 여러 가지 변수가 있지만, 부부 합산 연간 소득의 약 5배 정도가 대출 상한선이 될 것으로 예상됩니다.

키치너 워터루 평균 매매가
키치너 워터루 평균 매매가

최근 10년간 KW 지역 매매 평균가입니다.

연평균 5% 정도의 상승을 꾸준히 이어오던 시세가 2016년 초부터 급격히 상승하여, 매물은 줄어들고 수요가 급격히 증가하면서, 2017년 초에는 한 달에 10% 이상 폭발적으로 오르는 달도 있었지만, 2017년 4월 20일, 온타리오주 정부의 Fair Housing Plan** 발표 이후 매수심리가 급격히 위축되면서, 4월의 고점 대비 약 15% 하락으로 2017년을 마감하였습니다. 그러나 하반기 조정에도 불구하고, 2017년 평균 거래 가격은 2016년 대비 20.7% 상승한 $467,000을 기록하였습니다.

** Fair Housing Plan: 주택 구매 시 비영주권자에게 취득세 15% 부과 및 주택 임대료 상한 적용 대상 확대 등의 조치로서 2017년 4월 20일 발표되었습니다. 그러나 비영주권자 취득세 15% 부과의 경우, 전체 주택 구매자 중 비영주권자 비율이 5% 내외로 낮고, 1년 취업, 혹은 4년 내 영주권 취득 시 환급되며, 주 정부 이민 Nominee만으로 면제되는 등, 실질적인 영향이 크지 않았음에도 불구하고, 그동안 가파른 상승세에 대한 경계심 발동으로 구매 심리가 위축되어 2017년 하반기 시세 하락으로 이어졌다고 보고 있습니다.

2018년 KW 지역 주택 시장 영향을 줄 수 있는 요인을 꼽자면,

하락 요인

  • 금리 인상 가능성: 2번 정도의 인상이 예상되고 있는데, 그 이상의 금리 상승 시에는 매물 압박으로 시세 하락에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
  • 모기지 심사 강화: 부부 합산 연간 소득의 5배 이내로 모기지가 제한되더라도, KW 지역의 평균 주택 가격이 약 47만 불 선인 것을 고려한다면, KW 지역에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

상승 요인

  • 이민자 유입: 최근의 이민 추세가 주 정부 이민의 비중이 높아지고, 유학 후 이민의 비중이 높아지는 경향이라, GTA 같은 대도시보다는 KW 같은 성장 전망이 있는 대학 도시로 신규 이민자 및 이민 희망자의 유입이 지속해서 증가하고 있습니다.
  • 도시 활성화: 워터루 경전철 개통으로, 도심의 기능이 활성화되고, IT 기업의 유치가 늘어 인구 증가 예상됩니다.
  • 타지역 유입: 우수한 주거/교육 환경에도 불구하고 상대적으로 저렴한 주택 가격으로 인해 평균 주택가격 80-100만 불의 GTA 등에서 유입되는 인구가 늘고 있습니다.
  • 환율:  캐나다 달러가 지속해서 약세를 보이고 2018년에도 이 기조가 유지될 것으로 전망되고 있어, 외부로부터의 자금 유입이 가속화될 것으로 전망됩니다.
중국 위안화 대비 캐나다 달러 환율
중국 위안화 대비 캐나다 달러 환율

짧은 글로 정리하기에는 어려운 주제이지만, 분명한 것은 2017년 상반기의 “ 묻지 마 오퍼” 시대가 저물고, 정확한 Property Valuation과 냉정한 판단이 요구되는 주택 시장이 시작되었다는 것입니다.  높은 세금에도 불구하고 주택 양도소득세가 없는** 캐나다는 여전히 부동산이 제일 큰 합법적 자산 증식 수단입니다. 각자의 모기지 여건과 자금 계획을 확인하시고, 알찬 재산 증식 계획을 수립하시기 바랍니다.

** 양도 소득세 비과세는 본인 거주 주택에 한정됩니다.

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