갈매기의 부동산 동서남북

주택 매매 계약 이후의 절차

Young Asian couple making contract with house sale agency.

캐나다에서의 매매 계약 절차에 대해서는 많은 분이 잘 알고 있거나, 모르더라도, 리얼터의 도움을 받게 되기 때문에 큰 문제가 없습니다만, 매매 계약 후에 일어나는 일들은 잘 모르는 경우가 많아서, 실수하거나 당혹하게 되는 경우가 많습니다. 매매 계약 후에 할 일에 대해 정리해 보았습니다.

여러 고비를 넘겨 주택 구매 오퍼를 제출하고, Acceptance를 받아서 Sold On Condition 이 되고, Inspection과 Mortgage 대출이 가 승인되면 이제 Firm Sold가 되어서 특별한 일이 없는 한 계약은 완료된 것입니다. 이후 Closing (주택인도일, 혹은, 입주일)까지 남은 과정에 대해 알아보겠습니다.

  1. 계약 후 제일 중요한 사항은 몰기지 대출 관련 사항입니다. 계약 시 승인받은 몰기지 대출은 조건부인데, 잔고의 유지나 몇 가지 준수사항을 조건으로 받게 되는데, 드물지만, 가승인 시 받은 조건을 지키지 않아 대출이 Closing 직전에 취소될 수도 있습니다. 즉, 가승인 이후, 추가적인 대출이나, 갑작스러운 신용카드 사용액의 증가 등이 문제가 될 수 있습니다.
  1. 계약을 진행할 변호사를 선정하고 계약관련 서류 (APS, MLS, any amendment) 와 Mortgage 관련 정보를 변호사에게 넘깁니다. Firm Contract 가 된 이후에는 Realtor의 손을 떠나 Lawyer 의 도움을 받게 됩니다. 등기 확인, 매도자와 잔금 정산, 대출금 인수 등 모든 절차를 변호사가 진행하며, 매수자는 변호사로부터 받은 정산서에 통지된 금액만 지불하면 됩니다.  전 주인이 기 납부한 재산세도 양쪽 변호사가 정산해 줍니다.
  1. First Time Home Buyer인 경우에는 최대 $2,000의 세금혜택 (토론토 내 주택의 경우에는 $5,000 이상 )이 있는데, 이것도 본인이 First Time Home Buyer라고 변호사에게 알리면 변호사가 신고하여 수령 (잔금에서 차감) 해 줍니다.  ** 2017년부터, 법률 변경으로 비영주권자에게는 First Time Home Buyer Rebate가 해당하지 않습니다.
  1. 캐나다에서는 부동산 등기 제도가 조금 복잡한데 (나중에 다시 설명 드리겠습니다), 집주인이 아닌 사람이 집을 팔 수 있는 경우가 있습니다. (한국보다는 조금 허술합니다)  그래서 이런 경우에 대비하여 등기에 대한 보험을 들 수 있는데, 이 것을 Title Insurance 라고 합니다. 커버리지에 비해 비용이 그리 비싸지 않으니, 가급적 가입하시는 게 좋습니다.  이 역시 변호사에게 미리 알려 두시면, 변호사 가 가입해주고 잔금 정산 시 비용을 포함해 줍니다.
  1. 매매 관련 중요한 일이 끝나면 이사 일을 결정하고, 이사 업체를 불러 견적을 받고, 이사 계약을 합니다.   캐나다에서는 월초, 월말에 임대, 매매 계약이 집중되므로 원하는 이삿날을 못 잡을 수도 있습니다. 가급적 빨리 날짜를 확정하고 계약을 해야 합니다. 콘도로 입주하는 경우에는 엘리베이터 예약을 별도로 해야 하는데, 관리 업체마다 다르지만, 어떤 경우에는 매우 복잡한 요구 조건이 있고 원하는 날에 엘리베이터를 못 잡는 경우도 많습니다. 짐이 많지 않은 경우에는 U-Haul에서 트럭과 이사 장비(?)를 빌려서 직접 하는 경우도 많습니다.
  1. Closing 전까지 2~3 회의 살 집의 방문이 허용되는데, 이 때 집 구조와 측량을 꼼꼼히 확인하고 기록하여, 가구의 구매와 배치에 활용합니다.
  1. 한 달 전부터는 여러 가지 서비스의 이전 (첫 주택인 경우에는 신규) 신청을 합니다.  챙겨야 할 서비스는 Hydro (전기), Utility(수도, 쓰레기 등 지자체에 신청), Gas, 전화, 인터넷 등이 해당하는데, 한 달 전에 신청하면 대체로 원하는 날짜에 쓸 수 있게 해줍니다.
  1. Closing이 다가오면 해야 할 일이, 주택 보험 가입입니다.  몰기지 대출을 해주는 금융 기관에서는 담보가치의 보전을 위해 주택 보험을 의무적으로 가입하게 합니다. 보통, 자동차 보험과 같이 가입하는데 별도로 가입할 수도 있습니다.  비용은 자동차 보험의 ½~¼ 로 그리 비싸지는 않습니다.  Closing 전에 변호사가 Mortgage arrange를 할 수 있게 하기 위해서는 충분한 시간을 두고 보험회사에서 변호사에게 보험 증서가 전달 될 수 있도록 조치를 해 놓아야 합니다.
  1. 이제 closing 2~3일 전입니다. 변호사는 매매 가격에서 Deposit, Fist time Home buyer Benefit 등의 금액을 공제하고, 취득세 변호사 수임료 등을 더해서 매수자가 지불해야 할 금액을 알려줍니다. 당일 집 판 금액을 받아서 건네야 하는 경우가 아니라면, closing 2~3일 전에 변호사에게 Bank Draft 나 Money Order를 만들어 건네서 진행에 차질이 없도록 합니다.
  1. 매수자 측 변호사는 몰기지 대출 은행으로부터 대출금을 인도받고, 매도자 측 변호사와 잔금을 정산한 후, 열쇠를 건네받아서 매수자에게 전달해서 입주하게 됩니다.  대략 closing 날 오후.. 어떤 경우에는 밀리고 밀려서 저녁에 열쇠를 받게 되는 경우도 있습니다. 열쇠를 받으면 입주 할 수 있는데, 대개는 살던 집의 인도 일로부터 며칠 혹은 몇 주 여유를 두어 필요한 수리나 개보수 후 입주하는 경우도 많습니다.
  1. 이사 후 3~4주 후에는 변호사가 등기를 완료하고, 집문서(?)를 보내 줍니다.
  1. 이사 후에도 몇 가지 챙겨야 할 일이 있는데(사전에 할 수도 있습니다), 인스펙션은 했지만 그래도 보수가 필요한 부분을 점검하고, 관공서(운전 면허증, 의료보험 등), 은행, 신용카드, 보험회사, 심지어는 Costco의 주소지를 이전해 놓아야 불이익을 안 당합니다. 특히 국세청 주소는 반드시 이전 (인터넷에서 가능) 하여 리베이트 수표 등이 잘 올 수 있도록 해야 합니다. 분실된 수표는 재발행하지 않습니다.  우체국에 우편물 Forwarding Service도 가급적 해 놓으시는 게 좋습니다.

이상 열두 가지 단계로 매매계약 후 벌어지는 일을 정리해 보았습니다. 많은 분께서 궁금해하시는 집값 (매매대금) 외 비용은 얼마나 되는지 일 텐데요.

  1. 취득세 (Land Transfer TAX):  누진제 이므로 구간별로 다른데, 매매대금의 1.2~1.8%입니다. 60만 불 주택의 경우 약 $8,500)
  1. 2017년 4월 20일 제정된 NRST 법에 의거 비영주권자는 매매가의 15%에 해당하는 추가 취득세가 부과됩니다. (온타리오주 정부 Nominee는 면제, 4년 내 영주권 취득 / 1년 취업 / 2년 학업 시에는 전액 환급)
  1. 변호사 비용: 변호사마다 집값의 수준에 따라 다르겠지만, 대체로 일반적인 주택이라면 $1,300~$1,800입니다.
  1. 이사 비용: 4인 기준 $500~$1,000 정도이고, 한국업체의 포장 이사는 50% 정도 비싼 것 같습니다.  아무래도 중국 회사들이 좀 저렴합니다.
  1. 아무리 잘 정리된 집도 약간의 수리나 개조가 필요합니다. 사적 측량 방문 때 예산을 잘 잡으시고, 가구 예산도 반영해 놓으시는 게 좋습니다.

계획에 도움 되시기 바랍니다.

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