최수태 모기지

월세 받는 부동산 만들기! (두 번째 콘도 마련 사례)

City view

자녀 교육을 위해 불가피하게 가족과 오랫동안 떨어져 살아가면서 매달 보내주는 남편의 송금액에 미안한 마음이 들어 파트타임으로 몇 시간씩 일도 해보지만 그럭저럭 살아가는 정도입니다.

그나마 다행인 것은 몇 년 전 은행에서 집값의 30%($75,000) 모기지를 받아 집을 구매 했는데 최근 3년 동안 집값이 어느 정도 상승하여 대략 50만 불 정도 되어 있는 것이 다행이라면 다행이지만 다른 집들도 다 올라 있기에 업그레이드하여 집을 옮기는 건 옛날이나 지금이나 매한가지인 거 같습니다.

그러나 집값에서 모기지를 뺀 45만 불 정도의 Net Equity를 그대로 깔고 있는 것도 현명한 방법은 아닌 거 같아 여유 Equity를 적극적으로 활용할 방법은 없는지 고민 끝에 상담을 시작하였고 매달 한국에서 받는 송금액과 파트타임 소득으로는 자산증식은커녕 나이가 들어도 계속 일을 해야 할 수도 있다는 불안감이 들어, 내 집 아래 잠자고 있는 보이지 않는 돈을 꺼낼 방법을 적극 찾아 보기로 다짐하였습니다.   

월세 받는 부동산을 마련하다.

거주하고 있는 주택은 기러기 맘의 명의로 구매를 하였으나 당시 캐나다 신고소득이 부족하여 신규이민자 자격으로 집값의 30%까지 모기지를 받았고 3년이 지난 현재는 50만 불 정도 시세가 되었습니다.

현재는 오른 시세 대비 모기지 비율이 10% 정도밖에 되지 않아 주택에서 꺼낼 수 있는 에쿼티는 충분하였고 마침 전매로 살 수 있는 저렴한 콘도가 급매로 나와 빠른 구매 의사결정을 해야만 하는 상황이었습니다.

그러나 모기지 리파이낸싱을 하고자 여러 은행에 알아보았으나 신규 이민자에게 콘도 구매를 위한 자금으로 증액 리파이낸싱을 해주는 은행은 한 군데도 없어 아빠의 해외 인컴을 사용하여 진행해보고자 했으나 한국의 자영업자 역시 충분한 소득신고가 부족하여 신고 소득만으로는 모기지를 받기엔 턱없이 부족하였습니다.

고민 끝에 PRIVATE LOAN(2순위 근저당권 설정, Rate 10%)을 6개월 정도 사용하기로 하고 콘도 구매 계약을 하였습니다. 아시다시피 프라이빗 론의 경우 개인의 소득과 무관하게 LTV(집값 대비 모기지 비율) 85% 미만이면서 차주의 신용점수만 양호하면 24시간 내 승인이 가능한 대출입니다.

거주 중인 주택을 담보로 $130K를 꺼내어 시세보다 7만 불 정도 저렴한 $650K에 계약을 신속하게 마무리하였습니다. 고객은 약간의 프리미엄과 그동안 빌더에게 디파짓한 금액을 지불하고 계약에 성공을 하였으며 6개월 후 론 만기시 한국의 전세자금을 받아 프라이빗 론을 상환하고 남은 여유자금은 향후 모기지 진행 시 추가 다운페이 자금이 필요할 것에 대비해 은행에 맡겨 두기로 계획을 세웠습니다.

거주중인 주택 담보

최종 콘도 클로징 시점은 내년 5월 정도 예상을 하고 있기에 한국의 남편 소득을 국세청 신고소득으로 전환하여 안전하게 모기지를 받아 클로징할 계획을 세웠습니다.  프라이빗 모기지의 경우 다소 금리가 높기는 하지만 좋은 투자 물건이 나왔을 경우 신속하게 자금을 확보할 수 있는 장점이 있기에 대안 상품으로 적극적으로 활용해 볼 필요가 있습니다.  

고객의 경우 1년 뒤엔 최소 월 $2,500 이상의 월세로 모기지 원금과 이자 및 관리비, 재산세까지 상환하고도 남는 구조는 물론 콘도 가격의 상승이라는 자산증식에 성공하는 결과가 되었습니다. 빚을 두려워하기보다는 효율적으로 관리 할 수 있는 방법을 전문가와 상의하면서 레버리지를 해나가면 좋은 결실을 볼 수 있을 것입니다. 

집에 모기지가 없거나 오래되어 거의 다 상환이 되었고 그사이 집값도 올랐다면 집에 쌓여 있는 돈을 꺼내어 투자를 적극적으로 고려 해보십시요.  계산기 몇 번 두드려 보면 꺼낸 돈의 이자와 투자수익 비교를 쉽게 하실 수 있을 것입니다. 내가 사는 집에서 얼마 정도의 EQUITY를 꺼낼 수 있는지 전문가와 상의하여 투자의 첫걸음을 내디뎌 보십시오.

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