최수태 모기지

세컨드 홈 구매를 위한 모기지 전략

Businessmen are using calculators to calculate the company profit by deducting from expenses

지난 호에서 다양한 부채비율 계산 방식이란 주제로 동일한 상황에서 좋은 조건으로 모기지를 최대한 많이 받을 방법에 대해 공유한 적이 있다.

이번 칼럼에서는 세컨드 홈 구매 시 부채비율에 따른 모기지 가능 금액이 어느 정도 되는지 사례를 통해 알아보고자 한다.

다양한 사유로 두 번째 주택 구매를 위한 모기지 가능 여부에 대해 문의하는 전화가 많이 온다. 두 번째 주택에 대해 좋은 조건으로 원하는 모기지를 받을 수 있을까?

두 번째 주택을 구매하는 사례는 대략 아래와 같은 케이스가 있을 거 같다.  

첫째, 첫 주택은 렌트를 주고 있고 본인이 거주할 주택을 구매하고자 하는 경우

둘째, 본인 소유의 거주 주택이 있고 투자 목적으로 렌탈 주택을 구매하고자 하는 경우

마지막으로 자녀 거주 목적으로 세컨드 홈 구매 또는 분양받은 콘도 클로징을 해야 하는 경우

여러 번 말씀드렸듯이 부채비율(GDS/TDS)의 가이드라인에 따라 은행은 모기지 가능 금액을 결정하게 된다. 여러 채의 주택 보유 시 은행은 모기지를 받고자 하는 대상 주택을 제외한 나머지 주택에 드는 비용(모기지 원금과 이자, 재산세, 난방비) 전액을 TDS의 Other Debt에 포함을 시키기에 대부분의 은행에서는 두 번째 이후 주택을 대상으로 모기지를 받을 경우 모기지 한도 부족 또는 승인 거절을 받게 된다.

GDS(Gross Debt Service) = (원금(P) + 이자(I) + 재산세(T) + 난방비(H)) / Income

TDS(Total Debt Service) = (PITH + Other Debt) / Income

[사례] 렌탈주택을 보유 중인 고객이 본인이 거주할 주택을 구매하고자 하는 사례이다.

  1. Family income_Employee : $80,000
  2. 렌털콘도 : 렌트인컴 $2,300,
    모기지 금액 $465K(월 페이먼트 $1,638), 재산세 $3,600
  3. Other Debt : Auto Lease $400/monthly
  4. Subject Property(구매할 주택) : 주택 $700K, 재산세 $3,600 / 난방비 $1,800 

[ 모기지 솔루션 1 ] 모기지 신청금액 : $413,000

  • A Bank 심사 결과 승인 거절(GDS 43% / TDS 66%)
  • 분석 : 렌털콘도의 인컴은 50%만 인정받을 수 있으며, 비용은 전부 TDS에 계산을 하기에 TDS의 비율이 은행 가이드라인(44%) 초과하여 모기지 거절됨

[ 모기지 솔루션 2 ] 모기지 신청금액 : $413,000

  • B Bank 심사 결과 승인(GDS 39% / TDS 44%)
  • 분석 : 렌털콘도의 인컴은 90% 인정 가능하며, 비용은 인컴에서 공제한 후 TDS의 비용 항목에 포함하지 않기에 양호한 TDS 비율이 나와 승인됨.

위의 사례를 보듯이 렌털 콘도를 가지고 있고 본인 거주할 주택을 구매할 경우 소득과 비용은 동일하지만, 은행에 따라 상당한 차이로 승인 여부가 결정된다.  

물론 본인 거주 주택을 보유하고 있고 두 번째, 세 번째 렌탈 주택을 구매할 경우에도 위와 비슷한 결과가 나올 수 있다. 

투자 목적 또는 자녀 거주용으로 두 번째 주택을 구매하고자 하는 경우, 또는 임대업 수준의 다주택 구매 계획이나 이미 보유하고 있는 경우 위와 같이 은행별 다양한 계산 방식에 의해 모기지 가능 금액은 차이가 있기에 전문가와 상담을 하여 효과적인 레버리지 방안을 찾아보는 것이 매우 중요함을 알 수 있다.

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