기고문

주택 구매 시 주의하실 점

Sale purchase contract to buy a house

캐나다 주택 시장이 최근 10년 이상 매우 활발합니다. Waterloo  부동산 전문  로펌  SorbaraLaw에서 활동하고 있는 주택 및 상업 거래 전문 변호사로서, 이번 2020년에 한인 분들을 위해 캐나다 온타리오주의 부동산 관련 법 및 과정을 소개해드릴 기회를 갖게  되었습니다.  부동산 등록만 다루어온 변호사가 아니라, 민법, 가정법, 유언 및 상속법 소송 등에 모두 깊게 관여해온바, 여러 법적인 이슈를 전체적으로 검토하여 각 가정의 상황에 맞는 자문을 해드릴 수 있을 것으로 사료합니다.

1. Ownership Title Registration

주택 구매를 생각하고 계신다면, 가장 먼저 결정하실 부분은  Title을 어떻게 등록할 것인가입니다.  온타리오는 5년 이상의 법적인 부부간에는 Title 등록 여부와 상관없이 무조건 50% interest가 부여됩니다. 만약, 남편분이나 부인의 이름만으로 집을 구매하셨다 해도 5년 이상 결혼 생활을 유지하셨다면,  Family Law Act 상 Matrimonial Home으로 규정되어 별거 혹은 이혼 시에 집의 전체 가격에 대한 50%의 권리가 부여됩니다. 누가 얼마를 내어서 집을 구매하였거나, 결혼 전과 결혼 후의 가격 상승분과 하등 관련이 없이 무조건 50%가 인정됩니다. 5년 이하의 결혼 생활에 대해서는 대개 결혼 기간의 상승분 비율에 대해 합의하게 됩니다.

일단, 부부가 주택을 함께 구매하신다면,  Joint Tenancy를 추천해드립니다. 가장 일반적으로 주택을 구매하시는 방식으로 부부 중 한 분의 유고 사망 시에 유언장이 없어도 남아계신 배우자분께서 집에 대해 100%의 권한을 행사할 수 있는 방식입니다. 보통 사망 시에 Death Certificate를 등록하여  배우자(Surviving Spouse )분께서 100% Title을 온전히 이전받으실 수 있도록 하는 과정을  Survivorship Application이라고 합니다.

캐나다에 많은 동거부부(Common-Law)들은 Tenancy-in-Common의 방식으로 주택을 함께 구매하는 경우가 많습니다. 주택 구매에 들어가는 비용을 각자 일정한 비율로 차출하고, 집에 대한 권한을 그 비율대로 등록하는 경우입니다. 이 경우, 한 배우자의 유고 사망 시에는 사망 배우자의 유언장 내  Beneficiary들이 집에 대한 권한을 비율에 따라 상속하게 됩니다. 유언장이 없을 시에는 Succession Law Reform Act에 따라 상속하게 됩니다만,  동거부부 Common-Law Spouse는  Succession Law Reform Act 상의 배우자가 아니기 때문에 함께 구매한 주택을 지키기 위해서는 사망한 배우자의 Title Share를 배우자의 Estate에게서 구매해야 하는 경우가 생길 수도 있습니다. 

동거 부부나 부모님과 자녀가 함께 주택을 구매하는 경우,  Tenancy-in-Common 방식을 추천해 드립니다만, 구매 이후 주택관리비, 모기지, 생활비 등을 어떻게 부담할 것인지는 정하는 것을 추천go 드립니다. 동거 부부라면 가정법 변호사와 Cohabitation Agreement를 작성하시는 것을 추천해 드리고, 이외 기타 경우라면  Co-ownership Agreement를 추천해 드립니다.  Co-ownership Agreement가 비용이 적게 드는 것이 사실입니다만, 가정법 상의  배우자 간의 Family Law Agreement가 아니기 때문에, 가정법원에서 효력을 인정받을 수 있을까 여부가 불확실하다는 차이가 있습니다. 

2. 주택 구매의 목적

다음으로 주택 구매의 목적이 실거주인가, 투자인가를 확실히 해주셔야 합니다.  이에 따라 변호사들이 준비, 조사하는 Title Search 내용이 달라질 수 있습니다.

실거주일 경우에도, 구매 후 Addition을 건축할 계획이 있다든지,  Swimming Pool을  만들 계획이 있다던 지에 따라, 땅의 용도나 제한에 대해 더 자세히 조사해야 합니다.

투자일 경우에도, Rental을 하실 것인지, 가족 중에 누군가 이사를 들어가면서 일부를 Rent 할 것인지 등등 다양한 이유와 활용이 가능하기 때문에, 가능한 한 자세하게 변호사에게 알려주시는 것이 좋습니다. 

3. 구매 금액 준비

주택 구매 금액을 어떻게 준비하실지도 알려주셔야 합니다. 

일반적으로 모기지를 많이 받으시지만, 한국에서 송금을 통해  cash purchase를 하시는 경우도 많습니다. 최종적으로 준비하셔야 할 금액이 정해지면, Trust Cheque 혹은 Bank Draft를 준비해주시도록 요청합니다. 캐나다에서의 모든 거래는 변호사의  Trust Account를 통한 Trust 거래입니다. 각각의 클라이언트분이 변호사 이름 아래 Trust Account를 갖고 계신다고 이해하시면 됩니다. 따라서, 은행의 모기지 금액도 변호사의 클라이언트분 Trust Account로 보내집니다. 

모기지의 경우, 제1금융권 (First-tier banks) 과 제2금융권 (Second-tier banks) 은행을 모두 많이 이용하십니다만, 가능하다면 제1금융권과 하시는 것을 추천해 드립니다. 가끔 제2금융권에서 아주 좋은 이자율을 제공하긴 합니다만, 고객분들께 미리 다 말씀드리지 않는 Hidden Cost 들이 종종 부과되기도 하고, Appraisal 까지 시간이 더 오래 걸리기도 합니다.

많은 한국분께서 캐나다 하나은행이나 신한은행을 이용하십니다. 배우자가 한국에 있는데, 배우자의 보증이 필요하신 경우, 한국에 은행 모기지 서류를 보내어 한국에 계신 온타리오 변호사와 함께 배우자분이 서명을 해야 하는 경우도 있습니다. 이런 경우, 실제 서명 원본을  DHL 등을 통해 교환하기 때문에 가능한 시간 여유를 두시고 은행 모기지를 준비하셔야 합니다. 

모기지를 받으시는 경우, Title Insurance  구매가 필수적이기 때문에 일반적으로 $300~$500 정도의 금액을 고려하셔야 합니다.   Insurance는 모기지 은행의 요구사항, 주택 구매 가격과 보험회사에 따라 달라집니다.

이번 달에는 주택 구매와 관련된 가장 기본적인 정보를 안내해드렸습니다. 차후에는 주택 매매,  Resale and Pre-construction Condo Disclosure Review, Residential Tenancy Investment and HST Return, Pre-Construction Assignment Sale, Effects of the new Cannabis law in Ontario to real estate market 등에 대해 차례대로 안내해 드리도록 하겠습니다. 

궁금하신 점은  Sahn@sorbaralaw.com으로 이메일, 519-741-8010  ext. 295로 전화주시면 되겠습니다.

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