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한국 내 주택 매도 시 양도세 비과세 혜택

한국 내 주택 매도 시 양도세 비과세 혜택

해외 이민자도 한국에 두고 온 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있을까?

답은 “받을 수 있다” 입니다.  각 자의 처한 환경에 따라 몇 가지 방법이 있는데, 우선 해외 이주자 양도세 비과세 혜택의 연혁에 대해 살펴보겠습니다.

1. 해외이주자 양도세 비과세 연혁

양도소득세 비과세 규정을 살펴보면 여러 가지 조건들이 있는데 그 중 국내에 1주택을 소유하고 있는 사람이 외국으로 이민을 하는 경우 또는 해외 장기체류를 목적으로 출국하는 경우에 국내에 보유하던 주택을 팔았을 때 비과세해 주는 특례 규정이 있습니다.

국내보다 해외에 거주하는 기간이 훨씬 많거나 아예 해외에서 거주하기 때문에 국내에 주택을 보유하고 있을 이유가 없음으로 보유 기간이나 거주기간 상관없이 언제든지 팔아도 양도소득세를 비과세 혜택을 주는 것입니다.

아마도 해외 이주 등으로 인한 국내주택 비과세 규정이 도입되던 80년대에는 외화를 벌기 위해 해외로 이민을 하거나 일하러 가는 사람들을 배려해주는 차원에서 만들어진 것이 아닌가 합니다.

왜냐하면 2012년 이전의 비과세요건은 현재와 달리 보유만 해서는 안되고 거주도 해야 했는데 해외이주자에게만 다른 기준을 적용하여 보유 기간 및 거주요건에 제한 없이 팔아도 비과세를 해준 것입니다. 이는 해외에서 영주권을 취득한다든지 이민을 하는 경우에 국내주택이 필요 없는데도 불구하고 국내 거주자와 비교해서는 차별 혜택을 주는 것이었습니다.

80년대부터 2000년대까지 비과세 규정이 20여 년 이상 유지되면서 탈세의 한 방향으로 그 의미가 퇴색해지게 되는데 경제활황기와 더불어 부동산 투기 붐이 일어나면서 주택가격이 수직으로 급상승하던 시대에 시세차익을 노리는 투자자들의 합법적인 탈세의 방법으로 이용되었습니다.

예컨대 대기업에 근무하는 직원들이 해외지사로 발령을 받아 가족과 함께 출국하면서 보유하던 주택을 단기에 팔아 양도차익을 챙기고도 비과세를 한다든지, 외국으로 유학을 하러 가는 자녀 앞으로 강남의 고가아파트를 사놨다가 자녀가 영주권을 취득한 후 가격이 급등한 아파트를 팔면서 세금을 한 푼도 안 낸다든지 하는 사례가 빈번해진 것이지요.

어떤 경우에는 해외로 전보 발령이 날 것을 미리 알고 무리하게라도 고급주택을 취득하였다가 해외로 출국하자마자 팔아 큰 차익이 생겼음에도 불구하고 세금을 안 내는 경우마저 있었습니다.

도입 취지와는 다른 상황으로 흘러가게 되자 2003년 들어선 참여정부에서는 이런 불합리한 해외 출국 비과세 규정을 개정하였습니다. 해외이주자에게 오히려 역차별을 두어 일정 기간 동안 국내주택을 팔 수 있는 기간을 준 다음 그 기간 내에 팔지 않으면 무조건 양도세를 매기고, 양도세 계산 시 장기보유특별공제도 국내 거주자보다는 더 적게 공제하는 등 정반대의 세제 정책이 나오게 되었습니다.

여러 가지 이유가 있었겠지만, 한국이 싫어서 해외로 이민을 하는 사람한테 동일한 기준을 적용해도 모자란 판국에 더 많은 혜택을 준다는 것은 국내에 거주하는 국민들과 비교했을 때 매우 불합리하다는 것이 핵심입니다. 이뿐만 아니고, 소득세 등의 부과에서도 해외 이주자에게 유리한 조항이 많았습니다.

해외이민자나 영주권 취득자, 그리고 1년 이상 장기체류 목적으로 출국한 사람이 2006년 2월 9일 이후 국내 주택을 양도하는 경우에는 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에만 1가구 1주택 비과세를 적용해주는 내용으로 2006년 2월 9일 자로 입법화되어 현재까지 시행되고 있습니다.

2. 처분 기간을 넘긴 해외이주자의 주택, 비과세하는 방법은?

2006년 비과세 규정이 개정된 이후 해외이주자가 국내주택을 매도하게 되면 사실상 비과세는커녕 국내 거주자에 비해서 장기보유특별공제도 적게 받고, 각종 감면 혜택도 못 받으면서 세금이 많아지게 되었는데, 그러다 보니 국내에 사놓았던 주택이 1가구 1주택임에 불구하고 이전 규정으로 알고 있거나 국내 거주자와 똑같이 적용된다고 생각하여 팔았다가 세금을 왕창 두들겨 맞는 경우가 빈번해졌습니다.

과연 처분 기간 2년이 지났다고 해서 비과세하는 방법은 없을까? 소득세법 시행령 제154조 1가구 1주택의 범위에 대한 조문을 살펴보면 “거주자 및 그 배우자가 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서”라고 되어있습니다.

위 내용을 풀어보면 이민을 간 사람이나 영주권자라도 양도일 당시에만 거주자가 된다면 비과세가 가능하다는 것으로 1가구 1주택 비과세 요건을 똑같이 적용받을 수 있다는 말인데, 양도일 현재 거주자라는 말은 어떤 경우를 말하는 것일까요?

소득세법 제1조의 2에서는 거주자에 대한 정의를 “국내에 주소를 두거나 1년 이상의 거소(居所)를 둔 개인을 말한다”라고 되어있고, 이를 근거로 국세청에서 해석한 아래의 유권해석을 보면 이민자나 영주권자라도 국내에 귀국하여 1년 이상 거주를 한다면 거주자로 보고 있습니다.

☞ 1년 이상 거소자란?

비거주자가 국내에 입국하여 거주지 관할관청에 거소신고(居所申告)를 하고 1년 이상 거주한 경우 1년이 되는 날부터 거주자로 보는 것으로, 국내에 거소를 둔 기간은 소득세법 시행령 제4조에 의거 입국하는 날 다음날부터 출국하는 날까지로 하는 것입니다.

다만 여기서 주의할 점은 국내에 부동산 소유자가 1년 이상 주소를 둔 것만으로는 안 되고 최소한 배우자가 있다면 같이 귀국해서 거주해야 하며 국내에서 생활하는 근거가 있어야 한다는 것입니다.

즉 개인 사업 또는 회사에 취직하여 벌어들이는 사업소득 또는 근로소득 등의 소득상황도 과세관청에서는 하나의 판단기준이 되므로 국내 거소 중인 사실만 갖고는 쉽게 인정을 안 해준다는 사실을 명심할 필요가 있습니다.

☞ “영주권자의 거주자 판정”

소득세법의 규정에 의한 “거주자(居住者)”라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 이는 국내에 생계를 같이하는 가족 및 소재하는 자산(資産)의 유무, 직업 등 생활 관계의 객관적 사실에 따라 소관세무서장이 판정하는 것으로 영주권의 유무를 가지고 판정하는 사항은 아닙니다.

3. 영주권자나 시민권자도 비과세할 수 있다.

많은 분이 해외로 이주하여 영주권이나 시민권을 취득하면 비과세는 당연히 되지 않으리라 생각하여 그냥 주택을 매매하는 경우가 많습니다. 하지만 위에서 언급한 것처럼 영주권자나 시민권자라 해서 무조건 세금을 매기는 것이 아니고 실질적으로 따져봤을 때 세법상의 거주자냐 비거주자냐에 따라서 세금이 비과세 될 수도 있다는 것을 잘 알아둘 필요가 있습니다.

마지막으로 세무서의 사실 판단은 관련된 증거자료가 있어야만 인정되므로 국내 거소증, 출입국관리사무소에서 발급받은 해외 출입국확인서, 사업자등록증이나 재직 증명서 등 입증서류들을 잘 챙겨 양도세 신고 시 제출하면 비록 외국인이라 할지라도 세금을 안 낼 수 있음을 알아야 합니다.

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