기고문

코로나바이러스 Pandemic 하 신규 주택 계약 거래의 Unavoidable Delay

Global Covid 19 pandemic

지난 4달간 온타리오에서 일반 주택 구매 시와 매매 시에 각각 주의하실 점, Condominium unit을 구매하실 때 유의하실 점, 신규 주택 및 콘도 구매 시 세금 혜택 등에 대해 말씀드렸습니다. 이번에는 코로나바이러스 유행에 따라 각종 비즈니스 록다운에 의한 건축 연기/부동산 계약 연기 등에 대해 말씀드리고자 합니다. 

혹시 온타리오에서 콘도나 주택의 신규 건축 건의 계약을 하신 분들이라면 이미 3월 말경에 Builder에게서 Notice of Unavoidable Delay라는 연락을 받으신 분들이 많이 있으실 것으로 생각됩니다. 워터루 지역에서도 종종 건축이 중지되어  Notice를 받은 분들이 계십니다만, 토론토 지역은 특히 많은 건축/건설 사업이 중지되었으며, 많은 분이 Notice of Unavoidable Delay를 받으셨습니다. 이는 Tarion 계약서 혹은 Tarion Addendum이라는 신규 주택 건축 구매 계약서의 일부분인 보험계약서에서 보장하는 내용입니다. 온타리오 법률상 Ontario New Home Warranty Program에서 반드시 Tarion Addendum을 맺게 하여 신규 건축 구매자의 권한을 보호하여 Closing date를 Builder가 무분별하게 연장할 수 없기에 보내오는 안내문입니다. 

코로나바이러스가 야기하는 여러 사회경제적 변화를 시장이 예상할 수 없었다는 전제와  2020년 3월 11일 세계보건기구 (World Health Organization)이 코로나바이러스 발생을  전세계적인 전염병 사태 “Pandemic” 상태로 규정한 바에 의해, Tarion Addendum 계약 하에서 Builder들이 공식적으로 금전적 보상이나 연장료를 지급할 필요 없이 Closing date를 연장할 수 있게 되었습니다. 이러한 연장을 위해 Builder들이 신규주택 구매자에게 보내야 하는 내용이 Notice of Unavoidable Delay입니다.

Notice of Unavoidable Delay를 받으신 분들은 반드시 First Notice와 Second Notice 두 가지를 모두 받으셔야 합니다. 아직 Pandemic period가 종료되지 않았기 때문에 Second Notice가 나오지 않은 경우가 많습니다만, First Notice를 받은 이후에 원래 정해진 Closing date가 다가오고 있다면, Builder에게 Second Notice와 연장 기간에 따른 Tarion Addendum Amended Statement of Critical Dates를 요구하셔야 합니다. Second Notice에 연장 기간(Unavoidable Delay Period)을 명시하고, 이 연장 기간에 따라 원래 Tarion Addendum 내 Statement of Critical Dates의 날짜를 각각 연장 변경한 Revised Statement of Critical Dates의 협의가 이뤄지어야 합니다.

Tarion 기관은 3월 26일에 Emergency Order 관련 안내문을 내고, Pandemic 사태에 따른 금전 보상 없는 Unavoidable Delay가 가능하다는 결정을 내렸습니다. 4월 16일자 안내문에 의하며, 보통 신규 주택 완공 시 구매자가 직접 확인하던 Pre-Delivery Inspection 관련 규정을 완화하여, Builder가 Video/Picture 등으로 검사를 완료할 수 있도록 하였습니다. Unavoidable Delay와 관련한 First/Second Notice 규정과 Critical Dates 변경에 관하여도 상세히 설명하였습니다. Builder들이 이러한 First Notice와 Second Notice, Revision of Statement of Critical Dates의 의무를 마무리하지 않고 클로징을 강요, 강제한다면, 이는 엄연히  Ontario New Home Warranty Program Act 상의 위법 행위가 됩니다. 현재 Tarion 기관에도 이러한 New home builder들의 고압적 클로징 강요 행태에 대한 신고가 많이 들어오는 것으로 알고 있습니다. 

신규 건축 거래 계약의 경우, Builder와의 문제가 생기면 대화 후에 일단 Tarion 기관에 Report를 하시고 Tarion 담당자의 의견을 구하시는 것으로 해결을 하시면 되겠습니다. Tarion 기관의 자세한 안내는 www.tarion.com을 참조하시고, 코로나 바이러스 대응 대책 가이드(https://www.tarion.com/sites/default/files/2020-04/Tarion_COVID19_Advisory_PDIs_DelayedClosings_April16.pdf)도 참고하시면 되겠습니다.

이번 달에는 갑작스러운 코로나바이러스 유행에 따른 부동산 시장 변화와 계약 연기 등에 대해 말씀드렸습니다. 차후에는 Pre-Construction Assignment Sale, Effects of the new Cannabis law in Ontario to real estate market 등에 대해 안내해 드리도록 하겠습니다. 궁금하시거나 자세한 정보를 원하시는 주제가 있으면, Sahn@sorbaralaw.com으로 이메일, 519-741-8010  ext. 295로 전화주시면 되겠습니다.

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